나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10234 [2] 경기도 화성시 병점동 292 태안병점브이-타운2 3층311호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인감정 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동에 소재하는 "병점고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 "병점역")이 소재하 는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층건물 내 제3층 제307호 외 3개호로서, (사용승인일 : 2005.11.01) 외벽 : 인조석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 벽지도배 및 인테리어 마감 등, 창호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호(가)~(다) : 3개호는 벽체구분없이 일체로 근린생활시설로 이용중임. 기호(라) : 교육연구시설(학원)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 16필 일단의 부정형 평지로서, 기준시점 현재 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 27m, 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2, 3, 14, 16) : 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제 한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (화성오산교육지원 청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(4, 6, 7, 9, 11, 12) : 준주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(소로)(접합), 가축사육제한구 역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(5, 8, 10, 13, 15) : 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 기호(가)~(다)는 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도가 의원으로 표기되어 있으나, 기준시점 현재 이용상황은 근린생활시설(독서실)로 이용 중이었으나 현재 운영하지 않는 상황으로 사료되는바 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

교육연구시설(학원)으로 이용중이다가 현재는 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경10234 (2)

소재지: 경기도 화성시 병점동 292, 태안병점브이-타운2 3층 311호

용도: 근린상가

감정가: 255,000,000원

토지 면적: 39.91㎡ (약 12.07평)

토지 지분: 39.9054㎡ (약 12.07평)

건물 면적: 97.27㎡ (약 29.42평)

건물 지분: 97.27㎡ (약 29.42평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제307호 외 3개호. 사용승인일은 2005년 11월 1일입니다.

이용 상태: 본건 중 기호(가)~(다) 3개 호수는 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중이었으며, 기호(라)는 교육연구시설(학원)으로 이용 중이었습니다. 현재는 공실 상태입니다.

* 집합건축물대장상 용도는 기호(가)~(다)가 의원으로 표기되어 있으나, 실제 이용 상황은 근린생활시설(독서실)로 이용되었던 것으로 확인됩니다.

1.4. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 및 화재탐지 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동에 소재하며, "병점고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 수도권 전철 1호선 "병점역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 북동측으로는 노폭 약 27m, 남서측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을14 근저당권 (한국자산관리공사, 2019-07-08 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 불명확하므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권

본 물건이 속한 병점동은 병점 중심상가 상권, 병점역 상권, 병점복합타운 상권 등 다양한 상권이 발달해 있습니다. 특히 병점역을 중심으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 본건 이용 현황 및 주변 상업시설

본건은 교육연구시설(학원)로 이용되다가 현재는 공실 상태입니다. 주변에는 다양한 음식점, 프랜차이즈, 학원, 병원, 은행 등 생활밀착형 업종들이 입점해 있습니다. 병점복합타운 개발이 진행 중이며, 이는 향후 병점 상권의 새로운 축으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 북서측 인근에 "병점고등학교"가 위치하며, 병점역을 중심으로 홈플러스 등 대형 마트와 각종 금융기관, 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 대중교통

수도권 전철 1호선 병점역이 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본건은 공실 상태로, 향후 안정적인 임차인 확보를 위한 전략 수립이 필요합니다.

6.2. 용도 및 이용 현황 차이

집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간에 차이가 있어, 행정상의 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 건물 노후화

2005년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물처리시설, 소각장 등) 관련 이슈가 간헐적으로 발생하고 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았습니다. 다만, 화성시 전반적으로 혐오시설 입지에 대한 주민 민원이 존재하므로, 향후 지역 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동의 병점역 인근에 위치한 근린상가입니다. 준주거지역 내에 자리하며, 주변에 주거단지와 상업시설이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 병점역을 이용한 편리한 교통망과 인근 배후 수요는 긍정적인 요소입니다.

단, 현재 공실 상태이며, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 확인됩니다. 또한, 임대차 관계가 불명확하여 인수되는 권리 관계에 대한 세심한 분석이 요구됩니다. 향후 공실 해소 및 안정적인 임대수익 확보를 위한 전략이 중요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 병점역(1호선) 이용이 편리하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 배후 수요: 주변 아파트 단지의 주거 수요를 기반으로 하는 잠재 고객층이 존재합니다.

* 개발 잠재력: 병점복합타운 등 신규 개발 사업과 연계된 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 255,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 추가 고려사항:

본 물건은 현재 공실 상태로, 낙찰 후 임차인 모집 및 상권 활성화를 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 임대차 관계의 불확실성도 고려해야 합니다. 따라서, 실제 투자 가치를 산정하기 위해서는 주변 시세, 예상 임대료, 공실률, 건물 상태 등을 종합적으로 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.