나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13462 [1] 경기도 용인시 기흥구 고매동 877 매화마을우남퍼스트빌 101동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 고매동 소재 "기흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 호수공원, 초등학교, 아파트단지, 산업단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 15층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2002.09.12)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감
창호 : 샷시 창호 마감

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

본건이 속한 건물은 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 평탄한 토지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측에 노폭 약 7m 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-01-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 고매동 877 매화마을우남퍼스트빌 101동 2층 203호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경13462 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 301,000,000원입니다.

본건의 전용면적은 84.21㎡ (약 25.5평)이며, 대지권 면적은 77.69㎡ (약 23.5평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 박OO이며, 건물은 2002년 09월 12일에 사용승인을 받았습니다.

해당 아파트 단지는 총 3개 동, 166세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 171대입니다.

건축 구조는 철근콘크리트 벽식구조입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 고매동에 소재한 "매화마을우남퍼스트빌" 단지 내에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 "기흥초등학교"가 남동측 인근에 있으며, 호수공원, 아파트 단지, 산업단지, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

본건 토지는 동측으로 노폭 약 7m의 포장도로에 접하고 있습니다.

인근 산업단지와의 접근성이 있어 직주근접 가능성이 있으나, 산업단지에서 발생하는 소음이나 분진 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 02월 15일 접수된 주식회사넥스턴바이오사이언스의 전세권(을17)입니다.

이 말소기준권리에 의해 선순위 권리인 전세권, 근저당권, 임의경매, 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, "대항력있는 임차인"이 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 장 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-12, 대항력 없음)

- 임차인: 주식회사넥스턴바이오사이언스 (보증금 189,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-12, 확정일자 2023-02-15, 배당신고일자 2025-02-18, 대항력 있음)

"주식회사넥스턴바이오사이언스"는 대항력 있는 임차인으로 명시되어 있으나, 해당 임차인이 설정한 전세권(을17)이 말소기준권리가 되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 '대항력 있음' 표시는 권리 분석 시 복합적으로 검토되어야 하며, 배당 내역에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

등기부채권 총액은 249,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 고매동 일대는 주거 지역과 산업단지가 혼재된 지역입니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

인근 산업단지는 잠재적인 수요층을 형성할 수 있으나, 혐오시설 유무 및 그에 따른 주거 쾌적성 저하 가능성을 확인해야 합니다.

주변에 호수공원이 있어 녹지 공간 확보는 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

단지 인근에 기흥초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

생활 편의를 위한 근린생활시설은 단지 내 또는 인근에서 이용 가능합니다.

호수공원이 가까이 있어 산책이나 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

아파트 사용승인일이 2002년으로 약 24년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰자들이 권리관계, 명도, 현황 등에서 문제를 인지하고 입찰에 참여하지 않았거나 포기했을 가능성이 있습니다. 이는 통상적인 경매 물건보다 높은 위험도를 내포하고 있음을 시사합니다.

높은 매수신청보증금: 재매각 사유와 관련하여 매수신청보증금이 감정가의 20%로 책정되어 있어, 일반적인 10%보다 높으므로 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

대항력 있는 임차인: '대항력 있음'으로 명시된 임차인(주식회사넥스턴바이오사이언스)의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있는 주요 리스크입니다. 비록 말소기준권리보다 후순위이거나 보증금이 전액 배당될 것으로 예상되더라도, 이에 대한 철저한 검토 및 대비가 필요합니다.

공동담보: 물건의 특수사항에 공동담보가 언급되어 있어, 해당 담보 설정 내역 및 법적 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

건축물 노후화: 2002년 준공된 아파트로, 시간이 지남에 따라 시설 노후화로 인한 수리 및 관리 비용 증가가 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구의 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교와 근린시설, 공원 등이 인접하여 생활 환경은 비교적 양호한 편입니다. 하지만 재매각 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금이 1억 8천 9백만원에 달하고, 해당 임차인이 설정한 전세권이 말소기준권리임에도 불구하고 '대항력 있음'으로 명시된 부분은 권리 분석 상 면밀한 재확인이 필요합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 정보가 상충될 수 있으므로, 해당 임차인과의 명도 협상 가능성 및 예상되는 명도 비용을 면밀히 산정해야 합니다. 이러한 리스크들을 고려할 때, 잠재적인 수익률과 위험도를 면밀히 비교 분석하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 기흥초등학교와 인접하며, 주변에 공원 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

부동산 시장 회복 시 시세 차익 기대: 해당 지역의 부동산 시장이 회복세를 보일 경우, 재매각으로 인한 저가 매수의 기회를 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

일괄 매각 용이성: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 권리관계가 비교적 명확하며 추후 매각 절차 진행이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 301,000,000원

최근 매매 사례 (2026년):

- 5월 12일: 268,000,000원 (8층)

- 6월 23일: 260,000,000원 (4층)

- 7월 3일: 285,000,000원 (7층)

최근 매매 사례 평균가: 약 271,000,000원

본건은 재매각 물건이며, 대항력 있는 임차인(보증금 189,000,000원)의 존재 및 높은 매수신청보증금(20%) 등 위험 요인이 다수 존재합니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가보다 높은 편입니다. 이러한 위험 요소를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 매매 사례 평균가와 위험 프리미엄을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 230,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건의 상태를 확인하고, 대항력 있는 임차인과의 명도 가능성 및 예상 비용에 대한 철저한 분석을 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.