나이스옥션 법원경매 수원 2024타경53620 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 315 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리감정 · 평가일 2024.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 소재 "동산저수지" 남서측 인근에 위치하며 부
근은 농촌취락지대로서 인근으로 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임
야등이 소재하고 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하나 원거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 다소
불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(2) 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

기호(3) 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 도로로 이용중임.

기호(4) 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거기타(L.P.G 저장탱크)로 이용중임.

기호(5) 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

기호(6,7,8) 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(3,5,6,7,8)이 로폭 약 4-6미터 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3,4,5,6,7,8)
도시지역, 자연녹지지역

가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,수질
보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

조사일 현재 본건 기호(4) 토지지상에 소유자 미상의 L.P.G 저장탱크가 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(ㄱ) 임대관계 미상임.

(ㄴ) "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 기타참고사항 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)
일반목구조 경량목구조지붕 3층건 단독주택으로서,
(사용승인일 : 2016.05.30)

외 벽 : 목재 위 페인트마감.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄 및 하이샷시 이중창호임.

이용상태

기호(1)
단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1)
위생 급.배수 설비, L.P.G 난방설비 등임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 일괄매각, 목록3,4,6,7,8,9,10은 지분매각임
2. 본건 토지 및 건물에 소재하는 조경수, 화단, 석축, 부대설비 등은 거래관행상 토지 및 건물에 포함하여 평가함
3. 목록2.의 지목은 '답'이나, 현황 주거기타(LPG 저장탱크)로 이용중임
4. 목록4. 토지 지상에 평가 및 매각에서 제외되는 소유자 미상의 LPG 저장탱크가 소재함(신청채권자로부터 매각제외신청이 접수됨)
5. 목록10. 토지 남측 부분에 소유자 미상의 철골조 및 목조 상태의 완공된 주택 및 건축중단된 상태의 주택이 소재하고(평가 및 매각에서 제외함), 법정지상권 성립 여부는 불분명함(지상에 완공된 주택, 건축중단된 주택, 차고 등이 소재함). 전원주택 부지 조성을 위한 건축허가를 득한 상태의 주거나지임(실효성 여부 및 연장 등은 관계행정청에 확인 요함) - 제시외건물로 인하여 제한받는 가격은 2025타경56126 감정평가서의 '토지건물 감정평가명세표'의 비고란에 기재되어 있으므로 확인 요함
6. 목록9,10. 토지 지상에 소유자 미상의 컨테이너 및 철골조 차고가 있으나 이동 및 철거가 용이하므로 평가 및 매각에서 제외함. 목록9. 토지는 주거나지 상태이고, 10. 토지는 주거기타(제시외건물 건부지, 전, 휴경지) 상태임
7. 목록9,10. 토지는 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경53620 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 315

용도: 단독주택

감정가: 434,846,790원

토지 면적: 3674.00㎡ (약 1111.49평)

건물 면적: 125.77㎡ (약 38.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

건축물 구조: 일반목구조, 경량목구조지붕, 3층 단독주택 (사용승인일: 2016.05.30)

건축물 외벽: 목재 위 페인트 마감

건축물 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임

건축물 창호: 알루미늄 및 하이샷시 이중창호

건축물 설비: 위생 급배수 설비, LPG 난방 설비

1.1. 입지조건

입지조건

주위 환경: 본 건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 소재 "동산저수지" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농촌취락지대로서 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 혼합 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본 건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장은 원거리에 위치하여 다소 불편함이 예상됩니다.

토지 이용 상태: 인접 도로와 등고 평탄한 토지로서, 현재 단독주택 건부지 및 도로 등으로 이용 중입니다. 일부 토지의 지목은 '답'이나 현황 주거 기타 용도로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본 건의 일부 토지(기호 3, 5, 6, 7, 8)는 로폭 약 4-6미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역으로, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2016년 07월 15일 접수된 서용인새마을금고 근저당권(을17)입니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

소유권 변동: 다수의 소유권 이전 및 공유자 전원 지분 이전 등기 기록이 확인됩니다.

등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 688,000,000원입니다.

임차인 현황:

임차인: 전병하

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-02-08

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 주의사항: 임차인 전병하는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 실제 점유 관계 및 보증금/차임 존재 여부에 대한 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본 물건은 농촌 취락 지역에 위치한 단독주택 용지로, 상업적 가치보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

인근에 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 나타냅니다.

단독주택으로서 상권의 직접적인 영향보다는 입지 자체의 가치와 향후 개발 가능성이 중요합니다.

1.4. 생활정보

생활정보

교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 있으나, 대규모 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 전원생활 또는 조용한 환경에서의 주거를 선호하는 분들에게 적합한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

중복병합사건: 본 건은 중복 병합 사건으로, 관련 절차 및 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

농지취득자격증명: 목록 9, 10 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있습니다. (본건 토지 중 지목이 '답'인 부분 포함)

법정지상권 성립 불분명: 목록 10 토지 남측에 소유자 미상의 완공 및 미완공 주택, 차고 등이 소재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 건물 및 토지 이용에 중대한 제한을 줄 수 있는 핵심적인 리스크 요인입니다. (2025타경56126 감정평가서 비고란 참고 필요)

매각 제외 물건: 목록 4. 토지 지상 LPG 저장탱크, 목록 10. 토지 남측 주택 및 차고, 목록 9, 10. 토지 지상 컨테이너 및 철골조 차고 등은 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이들 제시외 물건으로 인한 현황과의 차이 및 추후 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

지분 매각: 목록 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10 토지는 지분 매각으로 진행됩니다. 이에 따라 타 지분 소유자와의 관계 및 협의가 필요할 수 있습니다.

부합물 및 종물: 거래 관행상 토지 및 건물에 포함하여 평가된 조경수, 화단, 석축 등은 소유권 및 처리에 있어 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

토지 지분: 토지 면적 3674.00㎡ 외에 토지 지분 300.507㎡가 언급되었으나, 정확한 매각 대상 지분율 및 관련 토지 구획에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 모현읍에 위치한 단독주택과 넓은 토지를 일괄 매각하는 경매 물건입니다.

전원생활을 희망하는 실수요자에게는 넓은 토지와 주택이 매력적일 수 있습니다.

하지만, 복잡한 권리 관계, 법정지상권 성립 불분명, 지분 매각, 농지 관련 증명 필요 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 법정지상권 불분명 부분은 명확한 법률 검토 없이는 큰 위험이 될 수 있으며, 관련 감정평가서 내용을 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

제시된 JSON 정보는 대부분 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 비교 대상이 어렵습니다. 따라서 유사한 단독주택 실거래가 및 건축물 대장, 토지 이용 현황 등을 추가로 조사하여 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

넓은 토지 면적: 총 3674.00㎡ (약 1111.49평)의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치 증대가 기대됩니다.

비교적 신축 건물: 2016년 사용 승인된 단독주택으로, 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

전원생활 입지: 자연 녹지 지역에 위치하여 전원생활 또는 주말 주택 용도로 적합한 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 434,846,790원

시세 분석:

제공된 주변 시세 정보(JSON)는 본건과 물건 유형(다세대 vs 단독주택) 및 규모에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교 분석이 어렵습니다.

본 건은 다수의 리스크 요인(법정지상권 불분명, 지분 매각, 농지 증명 필요, 복합 사건 등)을 포함하고 있으므로, 감정가를 기준으로 하되 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사, 건축물대장 및 토지 이용 현황 등 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

예상 입찰가 (보수적 접근):

리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가 434,846,790원 대비 70% ~ 80% 수준을 예상 범위로 설정하고, 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

구체적으로는 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 면밀한 검토 후 결정하시기 바랍니다.

* 참고: 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 제외할 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.