나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94546 [2] 경기도 화성시 효행구 봉담읍 마하리 산18 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2024.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기도 화성시 봉담읍 마하리 소재 "평촌마을" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지 및 야산 등이 혼재하는 농촌지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 서하향 완경사지세의 부정형의 토지로서, 임야기타 상태임. 기호(2) 서하향 완경사지세의 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1) 맹지임. (북측으로 폭 약 15~20미터 내외의 도로(확·포장 공사중)와 접하나 등고차로 인해 접근은 어려움) 기호(2) 맹지임. (남측으로 폭 약 15~20미터 내외의 도로(확·포장 공사중)와 접하나 등고차로 인해 접근은 어려움)

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반관리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>. 기호(2) 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반관리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>.

제시목록 외의 물건

대상물건 기호(2) 지상에는 분묘 약 10기가 소재하며, 본 평가에서는 지상 분묘 등에 구애 없이 토지를 정상평가 하였음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 맹지이나 북측으로 약 15~20미터 내외의 도로(확•포장 공사중)와 접하나 등고차로 인해 접근은 어려움
2. 분묘 약 10기(부동산현황조사보고서상에는 분묘 11기, 비석 4개만 설치된 분묘 1기 등)가 소재하며 분묘기지권이 성립할 여지 있음. 최저매각가격은 분묘소재로 인하여 제한받는 가격임(감정평가서 중 토지 감정평가명세표의 비고란 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94546 (2)

소재지: 경기도 화성시 효행구 봉담읍 마하리 산18

물건종별: 임야

토지면적: 1972.00㎡ (약 596.53평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 473,280,000원

매각 대상: 기타

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 마하리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지 및 야산이 혼재된 농촌지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 도로 접근성

본건은 맹지에 해당함. 북측(기호1) 및 남측(기호2)으로 폭 약 15~20미터 내외의 도로와 접하고 있으나, 등고차로 인해 접근이 다소 어려운 점이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 11월 21일자 임의경매(갑20)임.

소유권 변동: 다수의 공유자 지분 이전, 상속, 매매, 강제경매 등이 등기되어 있음.

등기부채권 총액: 0원.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 건에는 별도의 임차인이 없는 것으로 파악됨.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건은 농경지 및 야산이 혼재하는 농촌 지역에 속하며, 토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 개발에 일부 제한이 있음.

4.2. 잠재적 상업성

주변 환경상 상업적 이용보다는 농업 또는 임업 등 1차 산업 관련 이용 가능성이 높으며, 상권 형성은 미미할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지가 농촌지대임을 감안할 때, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을에 위치할 것으로 추정되나, 상세 정보는 별도 확인이 필요함.

5.2. 기타 생활 인프라

제공된 정보만으로는 상세한 생활 인프라(의료, 교육 등)를 파악하기 어려움.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 맹지로서 도로 접근성에 제한이 있음.

* 완경사지 형태를 띠고 있음.

6.2. 법규 및 규제

* 자연녹지지역, 성장관리구역(일반관리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한), 현상변경허가 대상구역, 성장관리권역 등에 해당함.

6.3. 분묘 관련 리스크

* 약 10기 이상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립할 여지가 있음.

* 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 것으로 명시되어 있음.

6.4. 지역 환경

* 검색 결과, 화성시 일부 지역(예: 봉담읍 하가등리, 비봉면)에서 쓰레기 처리 시설, 소각장, 불법 방치 폐기물 관련 민원 및 이슈가 확인되었음.

* 그러나 해당 물건의 소재지인 봉담읍 마하리 와 직접적으로 인접한 '혐오시설'에 대한 구체적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았음.

* 화성 마하리 고분군 등 역사 유적이 소재하여, 이는 문화재 관련 규제 가능성을 시사함.

* 감정평가서상 주위 환경은 보통으로 평가됨.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 봉담읍 마하리에 소재한 임야로, 공유물분할을 위한 경매 물건입니다. 토지는 맹지이며 북측 또는 남측으로 도로에 접하나 등고차로 인한 접근성 제약이 있습니다. 약 10기 이상의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이로 인해 최저매각가격이 조정된 상황입니다. 주위는 농경지 및 야산이 혼재된 농촌지대이며, 자연녹지지역 등 개발 제한 규제가 존재합니다. 권리관계는 복잡하게 다수의 공유자 지분이 이전된 상태이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 화성시 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있었으나, 본건 소재지인 마하리 인근에 직접적인 '혐오시설'은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매로 인한 잠재적 가치 상승 가능성.

* 분묘 문제 해결(이장, 협의 등) 시 명확한 권리 확보 및 가치 증대 기대.

* 향후 지역 개발 계획 및 토지 이용 규제 완화 여부에 따른 잠재적 개발 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 473,280,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 맹지, 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 접근성 제약, 자연녹지지역 등 개발 제한 사항, 주변 시세, 분묘 이장 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 분묘 문제 해결 가능성과 그로 인한 가치 상승 폭을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

따라서 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통한 추가적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.