나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95129 [1] 경기도 화성시 마도면 송정리 1-16 1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명감정 · 평가일 2024.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 마도면 송정리 소재 "법동마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호2)까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 완경사지를 조성한 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호2) 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 이동가능한 컨테이너 및 제시외물건이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 단층 건으로서 외내벽 : 판넬마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 (부동산의 표시의 1-1~1-5, 2-1~2-7 포함)
2. 본건에 소재하는 제시외건물 1-5, 2-4, 2-6은 컨테이너이나 제시외건물 1-3, 2-2, 2-4와 일체로 이용중이며 분리시 본래의 용도가 훼손되는 점을 고려하여 평가 및 매각에 포함함. 유체동산은 이동이 가능하므로 평가 및 매각에서 제외함(감정평가서 참조)
3. 목록2. 토지에 소재하는 담장, 대문 등은 토지에 포함하여 평가함
4. 목록1. 건물 내부에 소재하는 기계기구 등은 평가 및 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경95129 (1)

소재지: 경기도 화성시 마도면 송정리 1-16 1동

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설 - 제조업소)

감정가: 1,470,224,000원

토지 면적: 1398.00㎡ (약 423.04평)

건물 면적: 432.00㎡ (약 130.68평)

건물 제시외 면적: 439.00㎡ (평가 및 매각 포함)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각

감정평가서 요약 작성일: 2026-07-01

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 화성시 마도면 송정리 소재 "법동마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2023년 11월 9일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을19, 을20, 을5, 을6)이 말소 기준 권리임.

소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 후순위로 등기된 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (2024년 2월 15일부터 2025년 5월 23일까지 접수된 다수의 가압류 및 압류 기록 확인됨.)

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권만 언급되었으나, 상세 정보는 제공되지 않았음. 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단되나, 추가 확인이 필요함.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원임. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

총 채권액: 토지 등기부채권 총액 2,197,388,795원, 건물 등기부채권 총액 2,178,284,927원. 총 채권액이 감정가를 크게 상회함.

4. 상권분석

주요 용도: 본 건물은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중임.

입지 특성: 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 산업 시설 및 관련 지원 시설이 입지하기에 적합한 환경을 갖추고 있음.

접근성: 남서측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 물류 이동에 유리한 조건을 가지고 있음.

지역 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 대한 일부 제한 사항이 존재함.

5. 생활정보

주변 편의시설: 인근 버스정류장이 소재하나, 대중교통 이용에 따른 편의성은 제한적일 수 있음. 상세한 편의시설 정보는 부족함.

주변 교육/의료시설: 제공된 정보 내에 교육 및 의료시설에 대한 정보는 없음.

주변 환경: 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설보다는 산업 활동 중심의 환경으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 초과하는 점은 채무 불이행으로 인한 경매 진행 사유를 시사하며, 낙찰 후에도 잠재적인 재정적 위험을 고려해야 함.

공동담보 물건: 공동담보로 인한 타 물건과의 연관성 발생 가능성이 있으며, 복잡한 권리 관계가 추가로 발생할 수 있음. (제공 정보 내 상세 파악 어려움)

제시외 건물 및 기계기구: 제시외 건물(컨테이너 포함)은 매각에 포함되나, 일부 이동 가능한 컨테이너이며 본 건물과 일체로 이용 중. 건물 내 기계기구는 매각에서 제외되어 있어, 매수 후 별도 처리 또는 이전 비용 발생 가능성이 있음.

토지 이용 제한: 계획관리지역 외 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 지역별 규제로 인해 향후 토지 이용 및 신규 건축 등 개발에 제한이 따를 수 있음.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 마도면 소재 제2종근린생활시설(제조업소)로, 산업 시설이 입지하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 14억 7천만원 수준입니다.

다수의 권리 관계가 등기되어 있으나, 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 비교적 명확합니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 상당히 초과하는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

인근에 소규모 공장과 농경지가 혼재하고 있으며, 차량 접근이 용이하고 4미터 도로에 접해 있어 물류 이동에 유리합니다.

제시외 건물은 평가 및 매각에 포함되어 추가 활용이 가능하나, 건물 내 기계기구는 제외되어 있어 매수 후 별도의 처리가 필요합니다.

임대 관계가 확인되지 않은 점은 향후 명도 과정에서 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

화성시의 산업적 입지: 화성시는 대한민국의 주요 산업 중심지 중 하나로, 지속적인 산업 활동 및 성장이 기대되는 지역임.

토지 및 건물 일괄 취득: 토지와 건물을 함께 취득하여 즉시 활용 가능함.

권리 관계 명확성: 말소 기준 권리보다 후순위 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 확보 가능성이 높음.

제시외 시설 활용: 평가 및 매각에 포함된 제시외 건물(컨테이너 등)을 추가 비용 없이 활용할 수 있는 장점.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,470,224,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재의 부동산 시장 상황, 화성시 마도면 지역의 유사 물건 거래 사례, 현장 답사를 통한 실제 가치 평가, 그리고 잠재적 리스크(미상 임대 관계, 토지 이용 제한 등)를 신중하게 검토해야 합니다.

안전 마진 확보와 명도 관련 비용 등을 감안할 때, 감정가의 80%에서 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 일반적인 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

예상 입찰 범위: 약 1,176,000,000원 ~ 1,323,000,000원.

* 경기도 화성시 마도면 송정리 1-16 주변 지역의 혐오시설에 대한 검색 결과, 해당 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.