나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102010 [1] 경기도 화성시 만세구 장안면 장안리 산205-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국감정 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 장안리 소재 장명초등학교 장일분교장 서측 인근에 위치하며,
부근은 농경지 및 임야, 목장, 전원마을단지 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 간선도로 및 노선버스정류장까지의 거리 등으로 볼 때 대중교통
상황은 불편시 되는 지역임.

형태 및 이용상태

남동향 완경사 부정형의 토지이고 자연림, 일부 도로, 전임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 북동측으로 폭 2-3m의 농로로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 생산관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 지구단위
계획구역(장안지구), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

본건의 지목은 임야이나 현황 일부가 도로, 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

1. 지분매각, 공유자 우선매수신고 제한있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음)
2. 지목은 임야이나 현황 일부가 도로, 전임
3. 지적도상 맹지이나 북동측으로 폭 2~3미터의 농로로 출입함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경102010 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 화성시 만세구 장안면 장안리 산205-1

용도: 임야

토지면적: 11772.00㎡ (약 3561.18평)

토지지분면적: 380.2356㎡ (약 115.05평)

매각대상: 토지일부지분매각

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 38,760,000원

1.4. 매각 특이사항

* 지분매각, 공유자우선매수신고,

* 지목은 임야이나 현황 일부가 도로, 전임.

* 지적도상 맹지이나 북동측으로 폭 2~3미터의 농로로 출입함.

* 공유자 우선매수신고 제한 있음 (우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 미이행 시 차회 기일부터 우선권 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 장안면 장안리 소재 장명초등학교 장일분교장 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 농경지, 임야, 목장, 전원마을 단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근은 가능하나, 간선도로 및 노선버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

북동측으로 폭 2-3미터의 농로를 통해 출입이 가능합니다.

2.3. 주변 시설

* 장명초등학교 장일분교장이 인근에 위치합니다.

* 주변은 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 12월 16일 접수된 104번 안갑숙, 137번 안갑숙 지분 강제경매 (채권자: 김도형, 채권금액: 24,305,862원)

* 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 기타 등기사항:

* 2020년 6월 12일 접수된 19번 뉴시티주식회사 지분 전부 이전 (권리자: 안갑숙, 매매)

* 2022년 3월 30일 접수된 80번 민인숙 지분 전부 이전 (권리자: 안갑숙, 매매)

* 총 채권액: 146,891,895원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 현장 조사 시 관계인 부재로 임대 관계는 조사하지 못했습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 농경지와 임야가 주를 이루는 지역에 소재하고 있어, 상업 활동보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동이 주를 이루는 곳입니다.

인근에 전원마을 단지가 형성되어 있어 일부 주거 수요는 있을 수 있습니다.

4.2. 성장 가능성

계획관리지역, 생산관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(장안지구) 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성은 존재하나, 현재로서는 직접적인 상업 활동에 의한 가치 상승보다는 토지 자체의 개발 가능성을 주목해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 기본적인 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 인근 농경지와 전원마을 단지의 특성상 생활 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

장명초등학교 장일분교장이 인근에 있습니다.

5.2. 교통 인프라

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 북동측 농로를 통해 외부와 연결됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 매수 후 소유권 행사 및 재산권 이용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 이는 매각 후 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 도로 상태

지적도상 맹지에 해당하나, 북동측으로 폭 2~3미터의 농로를 통해 출입이 가능합니다. 다만, 이는 도로로서의 영구적인 사용이 보장되지 않을 가능성도 내포하고 있습니다.

6.3. 이용 현황과의 차이

공부상 지목은 임야이나, 현황은 일부가 도로 및 전으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 계획 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요함을 의미합니다.

6.4. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수신고가 가능하며, 이로 인해 낙찰이 무산되거나 예상치 못한 경쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 우선매수권 행사 절차에 대한 이해가 필요합니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한

* 계획관리지역, 생산관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(장안지구) 등에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

* 성장관리권역으로 수도권정비계획법의 적용을 받습니다.

이러한 토지이용계획 및 제한 사항은 향후 토지 활용 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.6. 주변 환경

본 건 인근으로 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 장안면의 임야 지분 매각 물건으로, 감정가는 38,760,000원입니다. 지목은 임야이나 일부 현황은 도로 및 전으로 이용 중이며, 지적도상 맹지이나 농로를 통한 출입이 가능합니다.

주요 특징으로는 토지 일부 지분 매각이라는 점과 공유자의 우선매수신고 가능성이 있다는 점입니다. 이로 인해 매수 후 활용 방안 모색 및 소유권 행사 시 다른 공유자와의 협의가 중요하며, 입찰 과정에서도 공유자의 우선매수권 행사 여부가 변수가 될 수 있습니다.

교통 상황은 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 불편할 수 있으며, 주위 환경은 농경지 및 임야, 전원마을 단지가 혼재된 지역입니다. 다양한 용도지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 잠재되어 있으나, 가축사육제한구역 등의 규제 사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가능성: 다양한 용도지구 지정으로 향후 개발 기대감이 있을 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 지분 매각 및 맹지라는 점을 감안하여 상대적으로 낮은 감정가로 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 주변 시세 비교: 인근 유사 토지의 지분 매각 사례 및 시세 비교를 통해 합리적인 투자 판단이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 38,760,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다. 다만, 본 건은 토지 지분 매각이며 맹지라는 점, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 고려할 때, 실제 입찰가는 현장 조사, 경쟁 입찰 상황, 해당 지분의 활용 가능성 및 미래 가치 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 보증금 및 기타 제반 비용을 제외한 순수 투자 금액을 산정하여 신중하게 접근하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.