나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54728 [5] 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 9층922호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 ""구갈초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
본건 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층~지상9층 건 중 제7층 제717호외 4개호로서,(사용승인일:2009.08.27.)
외벽: 커튼월 마감, 알루미늄 복합판넬 마감 등.
내벽: 내부 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔(원룸, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배설 설비 되어 있으며, 소화탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 제1종,제2종 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 건물 기호(가),(나),(다),(라),(마)는 집합건축물대장상 사무소로 등재되어있으나 오피스텔로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 대장 확인 요함[불법용도변경(사무소 -> 오피스텔), 불법증축(6.75㎡)]. 본건 목적물 관리소장의 탐문조사에 따르면 복층구조이고 별도의 내부 화장실이 있다고 함[감정평가서 및 감정평가서 중 관리사무소의 내부(샘플하우스) 사진 참조]
2. 집합건축물대장상 사무소로 등재되어 있으나 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경54728 (5)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 9층922호

용도: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설/업무시설 (실제 이용상태: 오피스텔)

감정가: 38,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.71㎡ (약 0.82평)

건물면적: 10.69㎡ (약 3.23평)

1.3. 특이사항

집합건축물대장상 위반건축물 등재 (불법용도변경: 사무소->오피스텔, 불법증축: 6.75㎡ (약 2.04평))

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동에 위치하며, "구갈초등학교" 북측 인근 지역입니다.

주변으로는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2018년 8월 6일자 하나새마을금고 근저당 (을6)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위이거나, 집행개시결정 등에 따른 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 2,000,000원

차임: 350,000원

전입/확정/배당신고일: 2024-03-05 / 2025-04-03 / 2025-04-03

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 구갈동은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다.

반석빌딩 자체는 제1종근린생활시설 및 업무시설로 이용되고 있으며, 본건(922호)은 집합건축물대장상 사무소로 등재되어 있으나 실제로는 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 잠재 고객층

주변 아파트 및 오피스텔 거주자, 인근 직장인 등을 주요 잠재 고객으로 예상할 수 있습니다.

매우 작은 면적(약 3.23평)으로 1인 가구 또는 소규모 업무 공간 수요층에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

구갈초등학교가 인접해 있으며, 주변 상업시설을 통해 일상생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 설비

건물 내 위생, 급배수, 소화탐지, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 구체적으로 사무소에서 오피스텔로의 불법 용도 변경 및 6.75㎡(약 2.04평)의 불법 증축 사실이 확인됩니다.

이는 향후 원상복구 명령, 이행강제금 부과, 재건축 및 리모델링 제한 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 건물 관리 및 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. (주의: 반드시 건축물대장 및 현황 확인 필요)

6.2. 불법 구조 및 용도 변경

관리소장 탐문조사에 따르면 복층 구조와 별도 내부 화장실이 있다고 언급되어 있으며, 이는 불법 증축 및 개조 사항에 해당할 가능성이 높습니다.

6.3. 협소한 면적

10. 69㎡(약 3.23평)의 면적은 매우 협소하여 실사용 면적 및 활용도에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 공동담보

본건이 다른 물건과 공동으로 담보 제공된 경우이므로, 경매 절차 진행 시 추가적인 복잡성이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구의 비교적 양호한 입지 조건을 갖춘 소형 오피스텔입니다. 교통 접근성이 좋고 주변 생활 인프라를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 불법 용도 변경 및 증축이라는 중대한 하자가 존재합니다. 이러한 위반사항은 감정가(38,000,000원) 산정에 반영되었을 가능성이 높으나, 향후 법적 제재 및 원상복구 비용 발생 가능성으로 인해 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다.

경매 참여 전, 위반건축물 관련 내용에 대한 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 차익

현재 감정가(38,000,000원) 대비, 만약 위반사항 해소 또는 합법적인 이용 방안 마련 시 시세 상승의 여지가 있습니다.

8.2. 소형 면적의 수요

1인 가구 증가 등 사회적 트렌드를 고려할 때, 소형 주거 또는 업무 공간에 대한 꾸준한 수요가 존재할 수 있습니다.

8.3. 입지 강점

개발이 진행 중인 용인시 기흥구의 주요 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유사한 조건(면적, 건물 종류, 입지)을 가진 인근 오피스텔의 최근 실거래가, 매물 현황, 임대료 수준 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

검색 결과에 따르면, 구갈동 지역의 오피스텔들은 다양한 가격대를 형성하고 있으나, 10~20평대 소형 오피스텔의 경우 일반적인 시세는 평당 약 600만원에서 800만원 이상을 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 예를 들어, 3.23평(10.69㎡)의 경우, 위반사항이 없는 정상적인 오피스텔이라면 2,000만원 초반에서 2,500만원 이상의 시세를 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 본건은 위반건축물 등재, 불법 용도 변경 및 증축이라는 중대한 법적 하자를 가지고 있습니다. 용인시의 경우 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 기준 및 계산기 등을 제공하며, 이러한 위반 사항은 부동산 거래 시 대출 제한, 건물 가치 하락, 원상복구 의무 등의 위험을 수반합니다.

감정가 38,000,000원은 이러한 위반사항을 감안한 가격일 가능성이 높으나, 시장에서는 해당 위험 프리미엄을 추가로 반영하여 보수적으로 접근할 수 있습니다.

따라서, 추가적인 현장 조사와 법률 검토를 통해 위반건축물로 인한 잠재적 비용(이행강제금, 원상복구 비용 등) 및 위험 요소를 충분히 파악한 후, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 35,000,000원 ~ 45,000,000원 (추가 조사 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.