나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54445 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 344-2 21하우징 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필감정 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 활초리 소재 '홍난파생가' 북동측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 전, 답과 임야 등이 혼재하는 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 챠량의 통행은 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통조건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류1동행정복지센터' 동측 인근에 위치하는 집합건물로서 주변은 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 제2층 202호와 제4층 403호로서,
외벽 : 건축용 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창고 : 하이샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 3m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법 >, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.
- 202호는 전입세대가 존재하지 않으며, 주택임차권이 설정(2024.5.7)되어 있습니다.(임차권자 이그라시아)
- 403호는 황성빈이 2021-02-22자로 전입하였습니다. (후첨 전입세대확인서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54445 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 344-2 21하우징 2층 202호

신주소: 경기도 수원시 권선구 권선로544번길 30-1 (세류동) 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 219,719,600원

1.3. 토지 정보

토지면적: 31.25㎡ (약 9.45평)

토지지분: 31.25㎡ (약 9.45평)

토지 이용 현황: 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중.

토지 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 토지 감정평가서에 맹지로 기재되어 있으나, 건물 현황상 도로에 접함.

1.4. 건물 정보

건물면적: 53.33㎡ (약 16.13평) (전용면적)

건물지분: 53.33㎡ (약 16.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 제2층

사용승인일: 2016년 07월 19일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

중복사건, 대항력있는 임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류1동행정복지센터' 동측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편임.

2.3. 도로 상태

본건 건물 남동측으로 노폭 3m 내외의 도로와 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태 (건물 관련)

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 경매는 채권자 이OOOO의 강제경매 신청(갑5, 2025.02.19)에 의해 진행됨.

말소기준권리는 통상적으로 선순위 저당권, 담보권, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등기 중 가장 빠른 날짜의 권리이며, 본건에서는 을구 1번 주택임차권 설정 등기(2024.05.09)가 강제경매 개시결정(2025.02.19)보다 선순위임.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 설정 등기(접수번호 제116316호)는 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리임.

* 임차인: 이 (이그라시아)

* 임차보증금: 223,500,000원 (등기부상 금액 기준)

* 차임: 60,000원 (등기부상 금액 기준)

* 전입일자: 2022.07.29

* 확정일자: 2022.07.19

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으며, 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 함.

3.3. 기타 권리

본건 채권자는 임차인 이 (이그라시아)이며, 강제경매 신청금액은 239,943,561원임.

등기부상 소유권 이전, 압류 등기 등은 매각으로 인해 말소될 예정임.

4. 상권분석

본 물건은 수원시 권선구 세류동의 주거 밀집 지역에 위치함.

주변에 단독, 연립, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼합되어 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있음.

'세류1동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있으며, 주거지로서 안정적인 환경을 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

행정복지센터가 인접해 있어 관련 민원 처리 등이 용이함.

5.2. 교통 및 교육

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편임.

주변에 교육 시설(초등학교, 중학교 등)이 위치할 가능성이 높으나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요함.

5.3. 주거 환경

건물은 2015년 준공된 도시형생활주택으로, 철근콘크리트 구조임.

도시가스 난방, 위생설비, 급배수설비, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있음.

주택지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 223,500,000원 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성임.

본건 감정가(219,719,600원)가 임차보증금보다 낮아, 경매 절차에서 보증금 전액 변제가 어려울 경우, 낙찰자가 추가로 보증금을 부담해야 하는 상황이 발생함. 이는 낙찰가와 무관하게 발생하는 총 취득 비용 증가 요인임.

6.2. 토지 현황 불일치

토지 감정평가서상 '맹지'로 기재되어 있으나, 건물 현황상 도로에 접하고 있음. 이 부분은 법률적으로 토지 사용 및 처분에 제약이 있을 수 있으므로, 추가적인 법률적 검토가 필요함.

6.3. 중복사건 관련 불확실성

'중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 제공된 사건번호는 1건임. 복수의 채권자나 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사하므로, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요함.

6.4. 임차인 정보 불일치

임차인 현황 상 보증금 230,000,000원, 차임 0원으로 표기된 부분과 등기부등본 상 보증금 223,500,000원, 차임 60,000원으로 기재된 부분 사이에 차이가 존재함. 이는 임대차 계약의 정확한 내용을 파악하는 데 혼란을 줄 수 있으며, 임차인과의 명확한 채권/채무 관계 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동의 주거 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 일반적인 생활 편의성은 갖추고 있음.

하지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 223,500,000원이 감정가 219,719,600원을 초과하는 매우 높은 인수 부담을 안고 있음.

경매 절차에서 임차 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 낙찰자는 추가적인 금전적 부담을 떠안게 되어 총 취득 비용이 시세보다 훨씬 높아질 위험이 매우 큼.

또한, 토지 관련 '맹지' 기재와 중복사건, 임차인 정보 상이점 등 잠재적 리스크가 다수 존재하므로, 투자를 고려하기 위해서는 철저한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 함.

현 상태로는 높은 위험도를 가진 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

8.1. 입지: 수원시 권선구 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 가치 보유.

8.2. 건물 상태: 2015년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 내외부 상태 양호 예상.

8.3. 임차인 상황: 채권자이자 임차인이라는 점은 채권/채무 관계의 당사자가 명확하다는 측면으로 해석될 수 있으나, 인수 부담이 더 큰 리스크로 작용함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(223,500,000원)이 감정가(219,719,600원)를 초과하는 구조입니다.

이는 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 낙찰자가 그 차액만큼을 인수해야 함을 의미합니다. 따라서 낙찰 시 총 지불 금액은 입찰가에 인수 보증금(또는 미배당 보증금)을 더한 금액이 됩니다.

이러한 점을 고려할 때, 정상적인 시세차익을 기대하기 어려운 매우 높은 위험성을 지닌 물건입니다.

보수적인 관점에서, 예상되는 총 지불 금액(입찰가 + 인수해야 할 보증금)이 물건의 실질적 가치를 넘지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

단순히 감정가의 일정 비율로 접근하기보다는, 인수해야 하는 보증금을 고려한 실질적인 총 취득 비용을 기준으로 판단해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

매우 중요한 주의사항 : 위 입찰가 범위는 잠재적인 입찰가이며, 만약 임차인의 보증금 223,500,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못하고 낙찰자가 인수하게 된다면, 낙찰자의 총 지불 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 되어 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 협의, 배당표 예상 분석, 해당 물건의 정확한 시세 재확인 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.