나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54728 [4] 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 9층920호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 ""구갈초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
본건 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층~지상9층 건 중 제7층 제717호외 4개호로서,(사용승인일:2009.08.27.)
외벽: 커튼월 마감, 알루미늄 복합판넬 마감 등.
내벽: 내부 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔(원룸, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배설 설비 되어 있으며, 소화탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 제1종,제2종 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 건물 기호(가),(나),(다),(라),(마)는 집합건축물대장상 사무소로 등재되어있으나 오피스텔로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 대장 확인 요함[불법용도변경(사무소 -> 오피스텔), 불법증축(6.75㎡)]. 본건 목적물 관리소장의 탐문조사에 따르면 복층구조이고 별도의 내부 화장실이 있다고 함[감정평가서 및 감정평가서 중 관리사무소의 내부(샘플하우스) 사진 참조]
2. 집합건축물대장상 사무소로 등재되어 있으나 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54728 (4)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 9층920호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 사무소로 등재되었으나 현황 오피스텔로 이용 중)

감정가: 42,000,000원

토지면적: 2.99㎡ (약 0.90평)

건물면적: 11.81㎡ (약 3.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOOOOO (등기사항전부증명서상 하나새마을금고 확인)

2. 입지조건

* 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동에 위치하며, 구갈초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 2층~지상 9층 건물 중 9층 920호에 해당합니다. 사용승인일은 2009년 8월 27일입니다.

* 토지 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 제1종, 제2종 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 건물 동측으로 중로변에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 6번 근저당권 (2018년 8월 6일, 하나새마을금고, 250,000,000원)으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 권리 관계

등기부상 소유권 이전(갑31, 갑32), 근저당권(을6), 가압류(갑33), 임의경매(갑34), 압류(갑36) 등의 권리 내역이 확인되며, 대부분 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다. (을구 6번 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.)

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 주요 시설 및 주변 환경

본건은 기흥역 인근에 위치하며, 주변으로 기흥역세권 개발, 용인 플랫폼시티 조성 등 개발 호재가 있습니다. 단지 인근에 AK& 기흥, 롯데슈퍼프레시, GS더프레시 등 쇼핑 시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다. 또한, 기흥역을 중심으로 분당선, 에버라인 이용이 가능하며, 향후 GTX-A 노선(용인역) 개통 예정으로 교통 여건이 더욱 개선될 전망입니다.

* 건축물 용도 현황

집합건축물대장상으로는 제1종 근린생활시설 및 업무시설로 등재되어 있으나, 현재는 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 위반건축물에 해당하며, 불법 용도 변경 및 불법 증축(6.75㎡)이 있는 것으로 확인되었습니다. 관리사무소 탐문 결과 복층 구조 및 별도 화장실이 있는 것으로 파악됩니다.

* 인근 오피스텔 시세 동향

본건과 유사한 소형 오피스텔의 경우, 구갈동 일대에서 전용면적 30㎡ 내외의 오피스텔 매매가가 약 7천만원에서 1억 5천만원 사이에서 형성되고 있습니다. 그러나 본건은 전용면적 11.81㎡ (약 3.57평)으로 매우 작은 면적이며, 위반건축물이라는 점을 고려해야 합니다. 과거 2016년 6월 9일, 해당 호실은 5,800만원에 매매된 이력이 있습니다 [cite:text].

5. 생활정보

* 편의시설

AK& 기흥, 롯데슈퍼프레시, GS더프레시 등 쇼핑 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교육시설

구갈초등학교(북측 인근, 약 0.5km), 신갈중학교(약 0.9km), 신갈고등학교(약 0.4km) 등이 소재합니다.

* 의료시설

주변에 강남병원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

* 기타

기흥역세권 개발, 용인 플랫폼시티 등 지역 개발 호재가 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 문제

본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 불법 용도 변경(사무소 -> 오피스텔) 및 불법 증축(6.75㎡)이 확인되어, 관련 법규에 따른 행정 처분(이행강제금 등)의 대상이 될 수 있습니다. 이는 향후 건물 사용 및 거래에 제한을 줄 수 있는 중대한 사항입니다.

* 무단 용도 변경 및 증축

건축물대장상 사무소로 등재되어 있으나 오피스텔로 사용 중이며, 불법 증축까지 이루어진 점은 건축법규 위반으로, 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 위험이 존재합니다.

* 복층 구조 및 내부 화장실 (탐문 조사)

관리소장의 탐문 조사에 따르면 복층 구조이며 별도의 내부 화장실이 있다고 합니다. 이는 집합건축물대장 상의 내용과 다를 수 있으며, 불법 건축 여부 확인이 필요합니다.

* 작은 면적

건물 면적이 11.81㎡ (약 3.57평)으로 매우 작아 실제 사용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보

본건은 공동담보로 경매가 진행된 물건으로, 채권자 및 담보 설정 내역을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 임대 관계 미상

임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동에 위치한 반석빌딩 내 오피스텔로, 기흥역 역세권의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변으로 개발 호재와 교통, 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 무단 용도 변경 및 증축이 확인된 점은 큰 리스크 요인입니다. 또한, 전용면적 11.81㎡(약 3.57평)으로 매우 협소한 면적이라는 점도 고려해야 합니다. 이러한 단점들로 인해 일반적인 오피스텔 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으며, 향후 건물 사용 및 처분에 있어 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 및 개발 호재

기흥역 인근으로 교통이 편리하며, GTX-A 노선 연장, 용인 플랫폼시티 개발 등 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 위치하고 있습니다.

* 실소유 목적의 저가 매수 기회

위반건축물 등의 문제로 인해 시세 대비 저렴한 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다. 소형 면적으로 1인 가구의 실거주 목적이라면 리스크를 감수한 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,200만원입니다. 과거 2016년 6월 9일, 해당 호실이 5,800만원에 거래된 이력이 있으나, 당시와 현재의 시장 상황, 그리고 본건의 위반건축물 등재 및 무단 용도 변경, 불법 증축 등의 중대한 하자를 고려해야 합니다.

인근 유사 면적 오피스텔의 매매 시세는 전용 10평 내외 기준 약 7천만원 ~ 1억 5천만원 범위에서 형성되고 있으나, 본건은 3.57평의 매우 협소한 면적과 큰 하자 요인이 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 위반 건축물에 대한 이행강제금, 원상복구 비용, 향후 건축물 대장 용도 변경 가능성 등을 충분히 검토한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 4,200만원을 기준으로 하되, 해당 물건의 하자 보수 및 이행강제금 등 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 3,500만원 ~ 4,000만원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 이는 시장 상황 및 경매 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.