나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54728 [3] 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 9층919호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 ""구갈초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
본건 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층~지상9층 건 중 제7층 제717호외 4개호로서,(사용승인일:2009.08.27.)
외벽: 커튼월 마감, 알루미늄 복합판넬 마감 등.
내벽: 내부 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔(원룸, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배설 설비 되어 있으며, 소화탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 제1종,제2종 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 건물 기호(가),(나),(다),(라),(마)는 집합건축물대장상 사무소로 등재되어있으나 오피스텔로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 대장 확인 요함[불법용도변경(사무소 -> 오피스텔), 불법증축(6.75㎡)]. 본건 목적물 관리소장의 탐문조사에 따르면 복층구조이고 별도의 내부 화장실이 있다고 함[감정평가서 및 감정평가서 중 관리사무소의 내부(샘플하우스) 사진 참조]
2. 집합건축물대장상 사무소로 등재되어 있으나 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54728 (3)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 9층919호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 사무소로 등재되어 있으나 오피스텔로 이용중)

감정가: 50,000,000원

토지면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

토지지분: 3.6㎡ (약 1.09평)

건물면적: 14.21㎡ (약 4.30평)

건물지분: 14.207㎡ (약 4.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동에 소재한 반석빌딩 내 9층 919호에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

북측 인근에 구갈초등학교가 위치해 있으며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 하나새마을금고의 근저당권(2018.08.06. 접수, 250,000,000원)보다 늦은 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

감정평가 요약표에 따르면, 인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 최병호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-11, 대항력 없음.

* 허애리: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-04-09, 대항력 없음.

등기부등본상 채권 총액은 260,816,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에서 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑30, 갑31, 갑32: 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 소유권이전 (매매 금63,000,000원)

* 을4: 근저당권 (하나새마을금고, 말소기준권리)

* 갑33: 가압류 (서울신용보증재단)

* 갑34: 임의경매 (하나새마을금고)

* 갑36: 압류 (금천구)

위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 구갈동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

건축물대장상 제1종근린생활시설 및 업무시설 용도로 등록되어 있으나, 실제로는 오피스텔로 이용되고 있습니다.

구갈초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변으로 상가 및 오피스텔 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

인접 도로상태는 본건 동측으로 중로변에 접해 있습니다.

성장관리권역, 제1종지구단위계획구역, 일반상업지역에 해당합니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔(원룸, 욕실 등)로 이용 중에 있습니다.

철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 9층에 위치하며, 사용승인일은 2009년 8월 27일입니다.

위생설비, 급배수설비, 소화탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설로는 구갈초등학교가 인근에 있으며, 각종 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 주의가 필요합니다.

* 불법 용도 변경: 사무실에서 오피스텔로 변경.

* 불법 증축: 6.75㎡.

관리소장 탐문조사에 따르면 복층 구조이며 별도의 내부 화장실이 있는 것으로 파악됩니다. 이는 불법 증축 및 용도 변경과 관련 있을 가능성이 있습니다.

집합건축물대장상으로는 사무소로 등재되어 있으나, 실제로는 오피스텔로 이용 중이라는 공부와의 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 반석빌딩에 위치한 소형 오피스텔입니다.

작은 면적임에도 불구하고 위반건축물 등재 및 공부와의 차이(사무실→오피스텔)라는 명확한 리스크 요인이 존재합니다.

이는 향후 건축물 관련 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 또는 법규 위반으로 인한 재산권 행사 제약 등 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

다만, 해당 건물은 2009년에 사용 승인되었으며, 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔 거래 사례가 존재합니다.

주변에 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 구갈초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 있습니다.

* 인근 지역의 꾸준한 개발 및 교통망 개선 가능성이 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 50,000,000원입니다.

최근 유사 면적 오피스텔의 시세 분석 결과, 경기도 용인시 기흥구 구갈동 지역의 14㎡ 오피스텔 매매가는 약 5,000만원대 후반에서 6,000만원대 초반으로 형성되어 있습니다.

2024년 6월에는 5,800만원에 거래된 사례가 있으며, 현재 매물은 6,000만원 내외로 나와 있습니다.

본 건은 위반건축물 등재 및 공부와의 차이 등 중대한 리스크가 존재하므로, 시세 대비 낮은 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크 요인을 고려하여 감정가 이하 또는 시세 대비 10~20% 낮은 가격대에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크 해소 비용, 추후 발생할 수 있는 이행강제금 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵지만, 감정가 수준인 5,000만원을 시작으로, 리스크 프리미엄을 적용하여 4,000만원 ~ 5,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.