나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54728 [2] 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 9층916호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 ""구갈초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
본건 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층~지상9층 건 중 제7층 제717호외 4개호로서,(사용승인일:2009.08.27.)
외벽: 커튼월 마감, 알루미늄 복합판넬 마감 등.
내벽: 내부 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔(원룸, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배설 설비 되어 있으며, 소화탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 제1종,제2종 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 건물 기호(가),(나),(다),(라),(마)는 집합건축물대장상 사무소로 등재되어있으나 오피스텔로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 대장 확인 요함[불법용도변경(사무소 -> 오피스텔), 불법증축(6.75㎡)]. 본건 목적물 관리소장의 탐문조사에 따르면 복층구조이고 별도의 내부 화장실이 있다고 함[감정평가서 및 감정평가서 중 관리사무소의 내부(샘플하우스) 사진 참조]
2. 집합건축물대장상 사무소로 등재되어 있으나 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54728 (2)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 9층916호

용도: 오피스텔

감정가: 38,000,000원 (삼천팔백만원)

토지면적: 2.71㎡ (약 0.82평)

토지지분: 2.71㎡ (약 0.82평)

건물면적: 10.69㎡ (약 3.23평)

건물지분: 10.69㎡ (약 3.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOOOOO (등기사항을 볼 때 하나새마을금고로 추정됨)

특이사항: 공동담보, 위반건축물

주의사항: 집합건축물대장상 불법용도변경(사무소->오피스텔), 불법증축(6.75㎡) 등 위반건축물로 등재되어 있어 관련 확인이 필요합니다. 또한, 공부상 사무소로 등재되어 있으나 오피스텔로 이용 중입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 용인시 기흥구 구갈동에 소재하며, 구갈초등학교 북측 인근에 위치합니다. 본건 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통으로 판단됩니다.

건물 구조 및 연식: 본건이 속한 반석빌딩은 철근콘크리트구조로, 2009년 8월 27일에 사용승인을 받았습니다. 지하 2층, 지상 9층 규모입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로 1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등 각종 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을4 근저당권 (2018년 8월 6일), 하나새마을금고, 채권 최고액 250,000,000원.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대 관계는 미상입니다.

주요 등기사항 요약:

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등의 권리 변동이 있었습니다.

* 등기부채권 총액은 260,816,000원입니다.

4. 상권분석

주위 환경: 본건이 위치한 구갈동은 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 있는 지역입니다.

주요 시설: 구갈초등학교가 인근에 있으며, 근린생활시설 및 업무시설 등 다양한 상업 시설이 위치하고 있습니다.

주변 시설 검색 결과: 주변 지역에 직접적으로 민감한 혐오시설이 있다고 판단할 만한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 사업이나 폐기물 처리 시설 관련 논의가 일부 용인시 전반에 걸쳐 있었으나, 본건 소재지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 구갈초등학교가 인근에 위치하여 학군 배후로서의 기능도 일부 기대할 수 있습니다.

건물 편의시설: 위생 및 급배수 설비, 소화탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장상 불법 용도 변경(사무소 -> 오피스텔) 및 불법 증축(6.75㎡)으로 인해 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 불이익으로 이어질 수 있으므로, 건축물대장 및 현황 확인이 필수적입니다.

공부상 용도와 실제 이용 용도 불일치: 건축물대장상에는 사무소로 등재되어 있으나, 실제로는 오피스텔로 이용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다. 이 또한 위반건축물과 관련된 문제로 볼 수 있습니다.

소형 면적 대비 관리비: 면적이 매우 작아 실제 사용 면적 대비 관리비 부담을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구 구갈동에 위치한 소형 오피스텔로, 감정가 3천 8백만원으로 경매가 진행 중입니다. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고 공부상 용도와 실제 이용 용도가 불일치하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 그러나 이러한 사항을 인지하고 적절한 조치를 취한다면, 소형 면적의 오피스텔로서 임대수익이나 1인 가구 실거주 용도로 활용될 잠재력은 있다고 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 소멸 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다.

8. 투자 포인트

소형 면적: 전용면적 10.69㎡ (약 3.23평)으로 투자 부담이 적고, 1인 가구의 실거주용으로 적합합니다.

잠재적 가치: 현재 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있으며, 위반건축물 문제 해결 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

생활 편의성: 근린생활시설 및 학교가 인접하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터에는 오피스텔의 현 시세 및 임대 정보가 포함되어 있지 않아, 이를 기반으로 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인근 유사 오피스텔의 실거래가 및 현재 매물 시세 분석

* 건축물대장상 위반건축물 해소 가능성 및 관련 비용 산출

* 향후 예상되는 임대 수익률

* 본건의 권리 분석 결과 (인수할 권리 없음)

* 현재 감정가는 3천 8백만원 수준이며, 시세 및 입지, 건물 상태, 위반건축물 관련 사항 등을 면밀히 조사하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가 제시는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사를 선행한 후 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.