나이스옥션 법원경매 인천 2024타경542215 [2] 인천광역시 연수구 송도동 10-110 송도중앙타워 12층1201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천대입구역" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 인천대입구역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제11층 제1101호 외 1개호로서,
외벽 : 강화유리 및 인조석 붙임 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 2022-07-08)

이용상태

기호(1), 기호(2)는 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(산후조리원)로 등재되어 있으나, 현황은 내부공사가 중단된 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 제1종 제2종 근린생활시설 교육연구시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측, 남서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2017-04-24), 제1종지구단위계획구역(2010-03-23)(지식정보산업단지),
광로1류(폭 70m 이상)(주간선도로)(접합), 대로1류(폭 35m-40m)(접합),
중로2류(폭 15m-20m)(2017-04-24)(중로2-643호선)(접합),
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,
일반산업단지(송도지식산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 목록 1,2 분리되어 있으나 하나의 점포(산후조리원)로 통합되어 인테리어 내부공사 중 현재 중단된 상태임
-주식회사 루아스글로벌로부터 인테리어 공사대금 770,000,000원을 위한 유치권신고가 있으나 성립여부 불분명 함(2024.09.11.자 유치권신고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경542215 (2)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 10-110 송도중앙타워 12층 1201호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 기타 용도: 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설)

감정가: 2,449,000,000원

토지면적: 158.23㎡ (약 47.86평)

토지지분: 158.23㎡ (약 47.86평)

건물면적: 419.96㎡ (약 126.99평)

건물지분: 419.96㎡ (약 126.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요 특이사항:

* 유치권 신고가 존재하며, 성립 여부가 불분명합니다.

* 유동화 물건입니다.

* 공부상 분리된 두 개의 점포가 산후조리원 용도로 하나의 공간으로 통합되었으며, 현재 내부 공사 중단 상태입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며, "인천대입구역"에서 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 다수의 버스정류장과 인천지하철 1호선 인천대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2010-03-23)(지식정보산업단지)으로 지정되어 있으며, 광로1류, 대로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 경제자유구역, 일반산업단지(송도지식산업단지), 성장관리권역, 철도보호지구에 포함되어 다양한 개발 및 규제 사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

본 건물의 말소기준권리는 2022년 10월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1, 5,200,000,000원)입니다. 등기부상 총 채권액은 약 7,140,170,455원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 등기부상 말소 예정인 권리 외 추가적인 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 헤스티아산후조리원, 성

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 60,000,000원 (차임의 성격에 대한 추가 확인 필요)

* 전입일자(사업일자): 2023-10-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주식회사 헤스티아산후조리원과 성 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 유치권 분석

주식회사 루아스글로벌로부터 인테리어 공사대금 770,000,000원을 위한 유치권이 신고되었습니다. 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 낙찰 시 인수 또는 배당 절차에서 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 및 업무시설 현황

본건이 위치한 송도동은 인천경제자유구역의 중심지로, 최신 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 주변에 다수의 오피스 빌딩과 상가 건물들이 있어 잠재적인 수요층이 풍부합니다.

* 잠재적 상권 특성

인천대입구역 역세권에 위치하며, 주변 개발 계획 및 신축 아파트 단지 입주 등으로 인해 향후 상권 활성화가 기대되는 지역입니다. 제1, 2종 근린생활시설 및 교육연구시설 용도로 계획된 점을 고려할 때, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

단지 인근에 아파트 단지, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통 편의성

인천대입구역(인천지하철 1호선)이 인접해 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 차량 이용 시 주요 간선도로 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 문제

7억 7천만원 상당의 유치권 신고가 되어 있으며, 법적 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이로 인해 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공사 중단 상태

현재 내부 공사가 중단된 상태로, 인수 후 정상적인 영업을 위해서는 추가적인 공사 또는 원상복구 비용이 상당 부분 발생할 것으로 예상됩니다.

* 높은 총 채권액

등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 채권자의 경매 취하 또는 높은 배당 요구 가능성이 존재하나, 현재 경매 절차가 진행 중입니다.

* 유동화 물건

유동화 물건은 특정 금융 구조 하에 관리되는 자산으로, 일반 물건과 다소 다른 취급 방식을 가질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천대입구역 역세권이라는 뛰어난 입지와 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 현재 공사가 중단된 상태이며, 성립 여부가 불분명한 유치권이 존재하는 등 명확한 리스크 요인이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자 매력도는 리스크 해소 방안에 따라 크게 달라질 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권의 높은 잠재가치: 인천대입구역을 중심으로 한 송도 신도시의 미래 개발 가치 및 교통 편의성을 바탕으로 한 투자가치 상승 기대.

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 준공 후 시간이 오래되지 않아 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 교육연구시설 용도로 계획되어 있어 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 2,449,000,000원 대비 상당한 리스크 요인(유치권, 공사 중단)을 내포하고 있습니다. 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 유치권의 처리 여부와 공사 재개에 필요한 비용을 감안해야 합니다. 따라서, 감정가의 65~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 이는 약 1,591,850,000원 ~ 1,714,300,000원 범위입니다. 입찰 전 유치권에 대한 명확한 조사와 공사 재개 예상 비용 산출을 반드시 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.