나이스옥션 법원경매 인천 2024타경542215 [1] 인천광역시 연수구 송도동 10-110 송도중앙타워 11층1101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천대입구역" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 인천대입구역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제11층 제1101호 외 1개호로서,
외벽 : 강화유리 및 인조석 붙임 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 2022-07-08)

이용상태

기호(1), 기호(2)는 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(산후조리원)로 등재되어 있으나, 현황은 내부공사가 중단된 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 제1종 제2종 근린생활시설 교육연구시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측, 남서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2017-04-24), 제1종지구단위계획구역(2010-03-23)(지식정보산업단지),
광로1류(폭 70m 이상)(주간선도로)(접합), 대로1류(폭 35m-40m)(접합),
중로2류(폭 15m-20m)(2017-04-24)(중로2-643호선)(접합),
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,
일반산업단지(송도지식산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 목록 1,2 분리되어 있으나 하나의 점포(산후조리원)로 통합되어 인테리어 내부공사 중 현재 중단된 상태임
-주식회사 루아스글로벌로부터 인테리어 공사대금 770,000,000원을 위한 유치권신고가 있으나 성립여부 불분명 함(2024.09.11.자 유치권신고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경542215 (1) 인천지방법원

인천광역시 연수구 송도동 10-110 송도중앙타워 11층 1101호

건물명: 송도중앙타워

용도: 근린상가 (제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설)

감정가: 3,138,000,000원

토지면적: 202.76㎡ (약 61.35평)

토지지분: 202.763㎡ (약 61.35평)

건물면적: 538.15㎡ (약 162.94평)

건물지분: 538.155㎡ (약 162.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일자: 2022년 07월 08일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 인천대입구역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 및 공원 등이 혼재되어 있어 생활 편의성과 직주근접성이 우수합니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 인천대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측, 남동측, 남서측으로 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(지식정보산업단지)으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로에 접해 있어 도시 계획상 주요 도로망을 이용할 수 있습니다. 또한 경제자유구역, 일반산업단지(송도지식산업단지), 성장관리권역, 철도보호지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)이며, 이보다 선순위 권리나 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 7,140,170,455원으로 상당한 규모입니다.

임차인으로는 주식회사 헤스티아산후조리원, 성 가 파악되었으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

- 주식회사 헤스티아산후조리원, 성

보증금: 100,000,000원

차임: 60,000,000원

전입/사업일자: 2023년 10월 19일

대항력: 없음

4. 상권분석

본건이 위치한 송도동은 인천경제자유구역의 핵심 지역으로, 송도중앙타워는 인천대입구역 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

주변에 업무시설, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달하고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

특히, 제1,2종 근린생활시설 및 교육연구시설 용도로 지정되어 있어 산후조리원, 병원, 학원 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

송도국제도시 개발 계획에 따라 지속적인 인구 유입과 소비력 증가가 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천대입구역(수도권 전철 및 광역철도 이용 가능), 다수의 버스 노선으로 서울 및 수도권 주요 지역 접근 용이.

* 편의시설: 주변 근린상가, 마트, 백화점(향후 입점 예정 포함), 병원, 공원 등 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 단지 인근 및 송도신도시 내 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교(국제캠퍼스) 위치.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 주식회사 루아스글로벌로부터 인테리어 공사대금 770,000,000원에 대한 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명하여 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 가능성이 있습니다. 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 공사 중단 상태: 공부상 분리된 두 개 호실이 하나의 점포(산후조리원)로 통합되어 내부 공사가 중단된 상태입니다. 이는 완공 및 정상적인 영업 개시에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 유동화 물건: 해당 물건이 유동화 자산에 포함된 경우, 추가적인 법적/금융적 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련 지역 사회 우려: 검색 결과에 따르면, 송도국제도시 지역 내에서 쓰레기 소각장, LNG 기지 증설 등 혐오 또는 기피 시설 설치에 대한 주민들의 반대와 우려가 지속적으로 제기된 바 있습니다. 본건 바로 인근에 혐오 시설이 직접적으로 위치한다는 구체적인 정보는 없으나, 송도 지역의 전반적인 개발 과정에서 이러한 사회적 갈등이 존재할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천대입구역 역세권에 위치한 신축 상가 건물로, 입지적 가치는 높으나 현재 내부 공사 중단 및 유치권 신고와 같은 중대한 리스크를 안고 있습니다. 유치권 성립 여부, 공사 중단으로 인한 추가 비용 발생 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 송도 신도시의 지속적인 발전 가능성과 역세권의 장점을 고려할 때, 잠재적인 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 유치권 문제 해결 방안 및 관련 비용을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천대입구역 역세권, 송도 신도시 내 주요 상업지구 위치.

* 신축 건물: 2022년 준공된 현대적인 건물로, 내외관 상태가 양호할 가능성.

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지, 업무 시설, 국제기구 등을 통한 잠재적 고객층 확보 용이.

* 업종 다양성: 근린생활시설, 교육연구시설 용도로 산후조리원 외 다양한 업종 전환 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 물건의 정확한 현황, 유치권의 성립 여부 및 해결 비용, 향후 공사 재개 및 완공에 필요한 추가 비용, 낙찰 후 예상되는 임대 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 심층적인 현장 조사와 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 보증금 부담은 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.