나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1265 [5] 인천광역시 서구 청라동 209-3 청라아이에이치피이지움 비동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구 2호소공원' 남측 인근에 위치하며,
주위일대는 지식산업센터 및 중.소규모의 공장, 공업용 나지 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반
대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 제6층 제608호 외 4개호로서,
(사용승인일 : 2023.06.26)
외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임, 판넬 등마감
내벽 : 몰탈위 수성페인팅 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

기호(1~5) : 오피스텔로 이용 중임.
(별지 ""호별배치도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

청라동 209-2, 209-3 : 공히 장방형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며,
상업 및 업무용 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

청라동 209-2 : 본건 동측 및 북측으로 로폭 약 13미터, 10미터의 포장도로에 각각 접함.
청라동 209-3 : 본건 동측으로 로폭 약 13미터의 포장도로에 접하며, 남측으로 로폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

청라동 209-2 : 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(2020-04-27)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례
제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

청라동 209-3 : 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례
제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1265 (5)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 209-3, 청라아이에이치피이지움 비동 5층 502호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

건물면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 5층

사용승인일: 2023년 6월 26일

2. 입지조건

주위 환경:

* 본 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구 2호소공원' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 지식산업센터, 중소규모 공장, 공업용 나지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태:

* 본건 서측으로는 로폭 약 13미터 포장도로에 접해 있습니다.

* 본건 남측으로는 로폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 보존: 교보자산신탁주식회사 (2023-07-06)

* 소유권 이전: 유임숙 (2023-12-27, 매매)

* 근저당: 신한은행 (2023-12-27, 86,400,000원) - 말소기준권리

말소기준권리:

* 근저당 (을1, 2023-12-27, 86,400,000원) 입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권이 있습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 실제 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

주의사항:

* 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 추가적으로 확인하여 명도에 대한 위험을 사전에 파악해야 합니다.

4. 상권분석

주변 지역:

* 본 물건이 위치한 지역은 지식산업센터, 중소규모 공장, 업무시설이 혼재된 준공업지역입니다.

* 청라지구 내에 포함되어 있으며, IHP 도시첨단산업단지 등의 개발이 진행 중이거나 완료된 지역입니다.

건물 현황:

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 2023년 6월 26일 사용승인을 받은 신축 건물입니다.

* 총 10층 건물 중 5층에 해당하며, 건물 전체 호실 수는 176호실입니다.

* 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설입니다.

* 건물 총 연면적은 13,301.45㎡ (약 4,023.7평), 대지 면적은 1,694.4㎡ (약 512.5평)입니다.

토지 이용 계획:

* 준공업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역에 속합니다.

5. 생활정보

편의시설:

* '청라지구 2호소공원'이 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 산업단지 및 공장 밀집 지역의 특성을 가지며, 이에 따른 편의시설이 분포되어 있습니다.

교통:

* 차량 접근성이 양호합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

지역 특성:

* 본 물건은 준공업지역 내 지식산업센터 및 공장 등이 밀집한 지역에 위치합니다. 이는 일반적인 주거 지역과는 다른 특성을 보이며, 소음이나 환경적 요인, 유동인구의 특성 등이 일반 주거 지역과 다를 수 있습니다.

미확인 임대차 관계:

* 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 현황 조사 시 임대 관계가 미상인 점은 추가적인 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 잠재적인 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

주변 시설:

* 본 물건이 위치한 지역은 지식산업센터 및 공장이 밀집한 곳으로, 관련 시설이 다수 분포하고 있습니다. 직접적인 혐오시설이 인근에 확인되지는 않았으나, 산업단지 특성상 일부 시설이 소음, 냄새, 교통량 증가 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용승인된 비교적 신축의 오피스텔로, 깔끔한 상태 유지 및 관리가 기대됩니다. 인천 서구 청라동의 준공업지역에 위치하며, 경제자유구역 및 도시첨단산업단지 지정 등 지역 개발 계획과 연계된 잠재적 가치 상승 요인을 지니고 있습니다. 권리분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 법적 권리 관계는 명확합니다. 다만, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않는 점은 명도 시 주의가 요구됩니다. 주변 지역의 산업단지 특성을 고려할 때, 임대 수요층이나 공실률에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 사용승인)로 즉시 활용 가능하며, 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인천경제자유구역, 도시첨단산업단지 등의 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 법적으로 인수해야 할 부담 있는 권리(근저당 등)가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 취득이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 21.68㎡이며, 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 4월 4일: 21.68㎡, 4층, 110,000,000원

* 2025년 12월 1일: 23.13㎡, 5층, 136,000,000원

감정가 127,000,000원 대비, 유사 면적의 4층 매물이 110,000,000원에 거래되었고, 동일 5층의 조금 더 넓은 면적 매물이 136,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다. 신축 건물임을 감안하여, 최신 시세 및 향후 시장 전망을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 127,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

입찰 시에는 해당 물건의 명도 가능성, 주변 시세 변동, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.