나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1265 [4] 인천광역시 서구 청라동 209-3 청라아이에이치피이지움 비동 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구 2호소공원' 남측 인근에 위치하며,
주위일대는 지식산업센터 및 중.소규모의 공장, 공업용 나지 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반
대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 제6층 제608호 외 4개호로서,
(사용승인일 : 2023.06.26)
외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임, 판넬 등마감
내벽 : 몰탈위 수성페인팅 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

기호(1~5) : 오피스텔로 이용 중임.
(별지 ""호별배치도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

청라동 209-2, 209-3 : 공히 장방형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며,
상업 및 업무용 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

청라동 209-2 : 본건 동측 및 북측으로 로폭 약 13미터, 10미터의 포장도로에 각각 접함.
청라동 209-3 : 본건 동측으로 로폭 약 13미터의 포장도로에 접하며, 남측으로 로폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

청라동 209-2 : 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(2020-04-27)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례
제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

청라동 209-3 : 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례
제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1265 (4)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 209-3 청라아이에이치피이지움 비동 5층501호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 127,000,000원

* 토지면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

* 토지지분: 7.7632㎡ (약 2.35평)

* 건물면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

* 건물지분: 21.7517㎡ (약 6.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구 2호소공원' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 지식산업센터, 중소규모 공장, 공업용 나지 등이 혼재하는 지역으로 주변 여건은 보통입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 류

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-08-09

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본건 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 인하여 말소되지 않는 권리사항은 없습니다.)

* 말소기준권리:

* 2023-12-27 접수, 신한은행 근저당권 (채권최고액 86,400,000원)

* 본 건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매를 통해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 86,400,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 지식산업센터, 공장 등 업무 및 산업 시설이 밀집한 곳으로, 상업 및 업무용 건물들이 주를 이루고 있습니다.

* 주변의 개발 계획 및 산업 단지 조성으로 인한 잠재적 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 사용승인일: 2023년 06월 26일 (신축 건물)

* 층수: 총 10층 건물 중 5층

* 면적: 전용면적 21.75㎡ (약 6.58평)

* 마감: 외벽 - 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임, 판넬 등 / 내벽 - 몰탈위 수성페인팅 등 / 창호 - 알미늄새시

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 화재경보, 난방 설비 및 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 신탁사나 관련 법규에 따라 처리됩니다.

* 임대관계 미상: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계가 불분명하다는 내용이 있으나, 실제 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 신축 오피스텔로, 주변 산업시설과의 연계성이 좋고 교통 또한 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 신축 건물로서 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계가 매우 깨끗한 물건입니다. 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 인수되는 임차 보증금이 없습니다.

* 편리한 교통 및 입지: 산업단지 인근으로 임대 수요가 기대되며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 소유권 행사 및 관리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원이며, 최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 거래 사례가 110,000,000원 ~ 136,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다. 특히 5층 거래 사례(23.13㎡, 136,000,000원)를 고려할 때, 본건(21.75㎡, 5층)의 적정 시세는 약 127,000,000원 내외로 추정됩니다.

경매 물건의 특성상 감정가 또는 실거래가 대비 할인된 가격으로 낙찰되는 경우가 많으며, 본건은 인수 보증금이 없으므로 80% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 제안하며, 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 주변 시설 분석:

본건의 위도 및 경도(37.517477, 126.6506005)를 기준으로 제공된 정보를 바탕으로 주변 지역의 토지이용계획 및 현황을 분석한 결과, 주된 용도가 산업단지, 업무시설, 상업시설 등으로 파악되었습니다. 명확한 혐오시설이나 건축에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본 보고서는 제공된 정보에 기반한 것이므로, 실제 현장 답사를 통해 상세한 주변 환경을 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.