나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1265 [3] 인천광역시 서구 청라동 209-2 청라아이에이치피이지움 에이동 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구 2호소공원' 남측 인근에 위치하며,
주위일대는 지식산업센터 및 중.소규모의 공장, 공업용 나지 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반
대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 제6층 제608호 외 4개호로서,
(사용승인일 : 2023.06.26)
외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임, 판넬 등마감
내벽 : 몰탈위 수성페인팅 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

기호(1~5) : 오피스텔로 이용 중임.
(별지 ""호별배치도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

청라동 209-2, 209-3 : 공히 장방형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며,
상업 및 업무용 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

청라동 209-2 : 본건 동측 및 북측으로 로폭 약 13미터, 10미터의 포장도로에 각각 접함.
청라동 209-3 : 본건 동측으로 로폭 약 13미터의 포장도로에 접하며, 남측으로 로폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

청라동 209-2 : 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(2020-04-27)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례
제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

청라동 209-3 : 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례
제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1265 (3)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 209-2, 청라 IHP 이지움 A동 9층 906호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

* 토지지분: 8.0132㎡ (약 2.42평)

* 건물면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

* 건물지분: 21.7517㎡ (약 6.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구 2호소공원' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 지역은 지식산업센터, 중소규모 공장, 공업용 나지 등이 혼재하는 지역으로, 이는 IHP 도시첨단산업단지와 인접한 산업 및 업무 복합 지역임을 나타냅니다.

* 교통: 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제3연륙교(2025년 개통 예정) 및 7호선 연장선(2027년 개통 예정)과 같은 교통 인프라 개선도 예정되어 있습니다.

* 도로: 해당 토지는 동측 및 북측으로 약 13미터, 10미터의 포장도로에 접하고 있으며, 일부 구역은 약 8미터 보행자 전용도로에도 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 지구단위계획구역, 도시첨단산업단지, 경제자유구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 15일 등기된 신한은행 근저당권(채권액 97,200,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 특별한 언급은 없으나, 일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 현장 확인 및 추가 조사를 통해 명확히 할 필요가 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 총 0원이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 임대 관계가 미상인 것으로 확인되었습니다.

* 소유권: 교보자산신탁주식회사로부터 소유권 보존 등기 후 유임숙 앞으로 소유권 이전되었습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 청라 IHP 도시첨단산업단지 일대는 지식산업센터, 중소규모 공장, 연구 개발 시설 등이 집적된 복합 산업 및 업무 지역입니다. 현대모비스, BMW R&D 센터, SK E&S 등 대규모 기업들의 입주 및 투자가 예정되어 있어 직주근접 배후수요가 풍부합니다.

* 잠재력: 지역 내 산업 시설 집적화와 지속적인 개발 계획으로 인해 향후 상권 활성화 및 임대수요 증가가 기대됩니다. 특히, IHP 단지 내 유일한 오피스텔 및 상가 복합 상품이라는 점에서 희소성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 주변시설: '청라지구 2호소공원'이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 청라 IHP 이지움 단지 내에는 중앙공원, 옥상 정원, 휘트니스 센터 등 다양한 커뮤니티 시설이 계획되어 있습니다.

* 편의시설: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 홈플러스, 롯데마트, CGV 등 청라지구의 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 유해 시설로 분류될 만한 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 지역의 특성상 소음이나 환경 관련 민감한 시설과의 거리를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상이라는 점은 가장 주의해야 할 부분입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하거나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 잠재적 투자 손실로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 임차인 현황에 대한 추가적인 조사를 진행해야 합니다.

* 유동화 물건: '유동화물건'은 자산유동화증권(ABS) 발행 등을 통해 자금 조달 및 관리가 이루어지는 물건으로, 일반 물건보다 거래 구조가 복잡할 수 있습니다. 이로 인해 예상치 못한 법적 또는 행정적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 산업단지 주변 환경: 본건은 준공업지역 및 도시첨단산업단지에 위치하고 있어, 주변 지역의 특성상 소음, 분진, 교통량 증가 등 산업단지 인근 지역에서 발생할 수 있는 생활 환경상의 단점이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 오피스텔로, 권리 관계가 비교적 명확하며 IHP 도시첨단산업단지 내 핵심 입지를 선점하고 있어 직주근접 배후수요가 풍부하다는 장점이 있습니다. 또한, 향후 교통망 확충 등 개발 호재도 갖추고 있습니다. 그러나 임대 관계가 미상이라는 점과 유동화 물건이라는 특수성이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년에 사용승인이 완료되어 최신 설비를 갖추고 있으며, 향후 유지보수 비용 발생이 적습니다.

* 직주근접 최적 입지: IHP 도시첨단산업단지 내에 위치하여 27,000명 이상의 풍부한 직주근접 수요를 확보하고 있습니다.

* 희소성: IHP 산업단지 내 유일한 오피스텔 및 상가 복합 단지로, 경쟁 상품이 적어 안정적인 임대수익이 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하위의 권리들은 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기 상태를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 131,000,000원

* 최근 매매 사례 (2024년 11월 1일): 본건과 동일한 21.7517㎡ 면적을 가진 9층 및 10층 물건이 각 140,000,000원에 거래되었습니다 [JSON 데이터]. 이는 본건의 건물 면적(21.75㎡) 및 층수(9층)와 직접적으로 비교 가능한 최고 시세입니다.

* 최근 매매 사례 (2025년 8월 8일): 23.1307㎡ 면적의 7층 물건이 119,740,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 517.6만원으로, 140,000,000원에 거래된 물건들의 ㎡당 가격(약 643.6만원)보다 낮습니다 [JSON 데이터].

* 종합 분석: 본건 오피스텔은 21.75㎡ 면적에 9층으로, 가장 유사한 최근 매매 사례는 140,000,000원에 거래된 건입니다. 감정가 131,000,000원은 이러한 최근 시세보다 낮게 형성되어 있습니다.

* 예상 입찰가: 임대 관계 미상이라는 리스크를 고려하되, 최근 최고 시세를 반영하여 135,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최근 거래 사례인 140,000,000원을 기준으로, 감정가보다 높게 입찰가를 산정하는 것이 유리할 것으로 보입니다. 보수적으로는 135,000,000원부터 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 고려하여 145,000,000원 ~ 150,000,000원 수준까지 고려할 수 있습니다. 임대차 관계에 대한 명확한 확인 없이는 최고가보다는 안정적인 수익을 확보할 수 있는 범위 내에서의 입찰이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.