나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1265 [2] 인천광역시 서구 청라동 209-2 청라아이에이치피이지움 에이동 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구 2호소공원' 남측 인근에 위치하며,
주위일대는 지식산업센터 및 중.소규모의 공장, 공업용 나지 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반
대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 제6층 제608호 외 4개호로서,
(사용승인일 : 2023.06.26)
외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임, 판넬 등마감
내벽 : 몰탈위 수성페인팅 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

기호(1~5) : 오피스텔로 이용 중임.
(별지 ""호별배치도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

청라동 209-2, 209-3 : 공히 장방형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며,
상업 및 업무용 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

청라동 209-2 : 본건 동측 및 북측으로 로폭 약 13미터, 10미터의 포장도로에 각각 접함.
청라동 209-3 : 본건 동측으로 로폭 약 13미터의 포장도로에 접하며, 남측으로 로폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

청라동 209-2 : 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(2020-04-27)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례
제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

청라동 209-3 : 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례
제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1265 (2)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 209-2 청라아이에이치피이지움 에이동 9층905호

용도: 오피스텔

감정가: 131,000,000원

토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

토지지분: 8.0132㎡ (약 2.42평)

건물면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

건물지분: 21.7517㎡ (약 6.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구 2호소공원' 남측 인근에 위치하며, 주위일대는 지식산업센터 및 중.소규모의 공장, 공업용 나지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 905호입니다. 사용승인일은 2023년 6월 26일입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 해당 토지는 상업 및 업무용 건물의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 동측 및 북측으로 로폭 약 13미터, 10미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

2.3. 권리분석

말소기준권리: 본건 등기부상 말소기준권리는 신한은행의 근저당권(2023년 9월 15일 접수, 채권금액 97,200,000원)입니다.

권리소멸: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 을구 및 갑구의 등기사항 대부분이 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 미상으로 확인되었습니다.

2.4. 상권분석

본 물건은 2023년 6월에 사용승인된 신축 오피스텔로, 청라지구 내 업무 및 공업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적(21.75㎡)의 오피스텔이 2024년 11월 1일에 140,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 2025년 8월 8일에는 약간 더 넓은 면적(23.13㎡)의 오피스텔이 119,740,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 최근 거래 동향은 본 물건의 감정가(131,000,000원)와 현재 시장 가치를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

2.5. 생활정보

주변 환경: '청라지구 2호소공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 일부 제공합니다.

교통 여건: 차량 접근성이 양호하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 업무 및 공업 시설이 밀집한 지역 특성상, 생활 편의시설 이용을 위해서는 주변 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권 유동화로 인해 소유권 관련 절차나 관리가 복잡할 가능성이 있으나, 등기부상으로는 명확한 권리관계가 확인됩니다.

임대 관계 미상: 본건은 임대 관계가 미상으로, 인수해야 할 보증금은 없으나 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 면밀히 확인하고 대비해야 할 주요 리스크입니다.

지역 특성: 업무 및 산업 시설이 혼재된 지역으로, 주변 소음이나 시설 운영에 따른 영향을 고려할 필요가 있습니다. (제공된 정보상 특수 혐오시설 언급은 없습니다.)

2.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)인 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리관계는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상의 위험은 매우 적습니다.

주요 고려 사항은 임대 관계가 미상이라는 점으로, 이는 명도 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔이 감정가 수준 혹은 그 이상으로 거래된 사례가 있어, 시세 대비 경쟁력을 갖춘 것으로 판단됩니다.

2.8. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 6월에 사용승인된 건물로, 즉시 임대 수익 또는 직접 사용이 가능합니다.

개발 지역: 경제자유구역, 도시첨단산업단지 등으로 지정된 지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

권리 안전성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

시세 차익 및 수익: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적 21.75㎡): 140,000,000원 (2024년 11월)

최근 실거래가 (유사 면적 23.13㎡): 119,740,000원 (2025년 8월)

본 건은 동일 면적의 오피스텔이 감정가보다 높은 140,000,000원에 최근 거래된 점을 감안할 때, 해당 가격 수준에서의 입찰이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계 미상이라는 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 시장 가격과 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 135,000,000원에서 140,000,000원 사이로 제안합니다.

안정적인 투자를 위해서는 138,000,000원 수준을 입찰가로 고려하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.