나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510060 [2] 인천광역시 중구 중산동 1885-4 디에스지타워 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""송산공원"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물내 제3층 제302호 외 2개호로서,

외벽 : 복합판넬 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(3)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현황 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상으로 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I. 감정평가 개요 - 7. 그밖의 사항"" 참조 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510060 (2)

* 소재지: 인천광역시 중구 중산동 1885-4 디에스지타워 3층 303호 (새주소: 인천광역시 중구 하늘별빛로65번길 7-15)

* 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 감정가: 223,000,000원

* 토지면적: 12.67㎡ (약 3.83평)

* 건물면적: 42.88㎡ (약 12.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안산농업협동조합

* 등기부채권 총액: 1,092,305,148원

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 중산동 소재 "송산공원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건은 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (안산농업협동조합, 2024-03-12 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재로서는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 다만, 임대차 관계 및 임대료 등 상세한 내용은 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 현황에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 업종: 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 기재되어 있습니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 업종에 대한 배후 수요가 형성될 수 있는 입지입니다.

* 용도 지역: 중심상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 송산공원이 위치하여 쾌적한 환경을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 주거 및 상업 활동에 유리합니다.

* 기타: 주변의 오피스텔 및 아파트 단지로 인해 직주근접 수요 또한 기대해볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 현황 미상: 임대차 보증금이 0원으로 표시되어 있으나, 실제 임대 현황이 '미상'으로 되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사와 대비가 필요합니다.

* 공실 상태: 본 물건은 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기보다는 향후 공실 장기화 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 상당폭 초과하고 있어, 경매 진행 시 채권 신고 내역 등을 면밀히 분석하여 채권자 간의 우선순위 및 낙찰가의 적정성을 신중하게 판단해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구의 중심상업지역에 위치한 제2종근린생활시설로, 주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 분포하여 잠재적 가치가 있는 지역입니다. 건물 구조는 철근콘크리트 구조로 양호한 편이나, 현재 공실 상태이며 임대차 현황이 명확하지 않은 점은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점을 감안할 때, 권리 분석 및 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 인천 중구 중심상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 용도: 제2종근린생활시설로, 다양한 업종 유치가 가능합니다.

* 건물 특징: 철근콘크리트 구조로 건축물의 내구성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 공원 인접으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 223,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현재 채권 총액: 1,092,305,148원

본 건의 예상 입찰가는 감정가와 현재 채권 총액, 임대차 현황 미상, 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 일반적인 경매 투자 기준 및 본건의 특수성을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 156,100,000원에서 178,400,000원 사이에서 신중하게 검토해볼 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 답사, 권리 분석 심층 검토, 주변 시세 조사 등을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.