나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510060 [3] 인천광역시 중구 중산동 1885-4 디에스지타워 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""송산공원"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물내 제3층 제302호 외 2개호로서,

외벽 : 복합판넬 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(3)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현황 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상으로 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I. 감정평가 개요 - 7. 그밖의 사항"" 참조 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 경매 물건은 인천광역시 중구 중산동 1885-4번지에 위치한 디에스지타워 3층 301호 근린상가입니다. 사건번호는 인천지방법원 2025타경510060 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 본건의 감정평가액은 423,000,000원이며, 토지 면적은 23.03㎡(약 6.97평), 건물 면적은 77.98㎡(약 23.59평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 안OOOOOOO(안산농업협동조합)입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "송산공원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 남동측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다. 또한, 본건은 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 상업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 3월 12일 접수된 안산농업협동조합의 근저당권(채권금액: 792,000,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(신탁등기말소, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 부담은 없습니다. 등기부상 채권 총액은 1,092,305,148원으로 파악됩니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대차 관련 상세 내용은 '미상'으로 표기되어 있어 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집한 복합 상업 및 주거 지역입니다. 본건은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다. 중심상업지역 및 경제자유구역에 속해 있어, 향후 상권 활성화 및 임차인 확보 가능성이 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 아파트 단지가 있어 안정적인 배후 수요가 기대되며, 송산공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 상업 지역의 특성상 다양한 근린생활시설 이용이 편리하며, 특별한 혐오시설은 인근에서 확인되지 않아 전반적으로 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

현재 본건은 공실 상태이므로, 공실 장기화 시 임대 수익에 차질이 발생할 위험이 있습니다. 임차인 모집 및 안정적인 임대 수익 확보를 위한 전략 수립이 필요합니다. 또한, 총 채무액이 감정가 대비 높은 편이므로, 경매 진행 시 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 임대 내역이 '미상'으로 표기되어 있어, 현장 조사 시 임차인 점유 여부 및 관계를 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 중산동의 중심상업지역 내에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 주변 환경이 양호하며 경제자유구역 내에 있어 미래 가치 상승의 잠재력이 높습니다. 현재 공실 상태이나, 인근 주거 지역의 배후 수요를 바탕으로 임차인 확보 및 상권 활성화가 기대됩니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 내역 미상에 대한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 중심상업지역 및 경제자유구역 내 위치하여 성장 잠재력이 높습니다.

* 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 배후 수요: 인근 아파트 단지 등 주거 지역의 풍부한 배후 수요를 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 423,000,000원을 기준으로, 향후 시장 상황, 본 물건의 임대 현황(공실 해소 가능성), 주변 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 낙찰 후 추가적인 인수 비용은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.