나이스옥션 법원경매 인천 2023타경5283 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 75-74 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 "주안역" 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 모르타르위페이팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측 및 서측으로 노폭 약 4M 및 3M 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본 건 기호(1)은 집합건축물대장 건축물현황도의 호별배치(계단 기준)와 실제현황의 호별배치(현관 표기)가 서로 상이하여 집합건축물대장 건축물현황도의 호별배치를 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건은 현황의 외부표기와 ‘집합건물대장’상 건축물현황도의 호별배치가 상이(301호와 302호)하여 본 평가에서는 건축물현황도를 기준으로 감정평가 하고 실제현황을 기준으로 한 감정평가액을 감정평가명세표 비고란에 병기(감정평가서 참조).
-301호, 302호의 면적, 위치 등이 대체로 유사하여 가격이 동일함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2023타경5283 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남인천신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 75-74 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 1,000만원

토지면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

토지지분: 29.3㎡ (약 8.86평)

건물면적: 42.05㎡ (약 12.72평)

건물지분: 42.05㎡ (약 12.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물정보: 석촌빌라, 철근콘크리트구조, 1991년 건축 (사용승인일 1992.07.07), 4층 건물 중 3층 301호.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 1호선 "주안역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 천 )

보증금: 8,300만원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 29일

확정일자: 2022년 3월 28일

배당신고일자: 2023년 6월 19일

대항력: 없음

비고: 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2016년 12월 20일 접수된 남인천신용협동조합의 근저당권(채권액 2,600만원)입니다.

등기부채권 총액: 2,600만원입니다.

등기상 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 주안동 일대는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다. 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 인근에 초등학교가 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본 건 인근에 인천석암초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 일반 주택지대 특성상 기본적인 근린생활시설 이용이 가능하며, 지하철 1호선 주안역 이용 시 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 차이

현황의 외부 표기와 '집합건물대장' 상 건축물현황도의 호별 배치(301호와 302호)가 상이한 점은 주의가 필요합니다. 본 평가에서는 건축물현황도를 기준으로 감정평가하였으며, 실제 현황과의 차이는 감정평가명세표 비고란에 병기되어 있습니다.

6.2. 기타 확인 사항

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 한국토지주택공사가 임차인으로 등재되어 있으며 대항력은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 교통망 접근성이 양호한 주거 지역에 속합니다. 감정가는 1억 1,000만원이며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다. 다만, 공부상 호별 배치와 실제 현황이 상이한 점은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 입지: 초등학교 인근의 일반 주택지대.

* 교통 편의성: 버스정류장 및 지하철 1호선 주안역 이용 편리.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수되는 임차보증금 없음.

* 향후 개발 가능성: 주안동 일대의 지역 개발 잠재력 고려.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 1,000만원입니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 8,200만원에서 1억 2,200만원 사이에 거래되었습니다. 본 건의 건축 연식(1991-1992년) 및 공부상 호별 배치 상이 문제점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 약 1억원 수준으로 산정합니다. (100,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.