나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544037 [3] 인천광역시 중구 남북동 575 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 남북동 소재 "용유초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 토지임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

- 일련번호(1) : 사다리형 토지로서, 현황 전으로 이용 중임.
- 일련번호(2) : 부정형 토지로서, 현황 주거나지 상태임.
- 일련번호(4) : 부정형 토지로서, 현황 단독주택 건부지로 이용 중임.
- 일련번호(5) : 부정형 토지로서, 현황 전으로 이용 중임.
- 일련번호(6) : 사다리형 토지로서, 현황 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 일련번호(1) : 지적상 도로에 접하며 인접 토지 및 남서측 농로를 통해 접근 가능함.
- 일련번호(2) : 지적상 도로에 접하며 북측 세로를 통해 접근 가능함.
- 일련번호(4) : 지적상 도로에 접하며 북측 세로를 통해 접근 가능함.
- 일련번호(5) : 지적상 도로에 접하며 남측으로 세로와 접함.
- 일련번호(6) : 지적상 도로에 접하며 인접 토지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경) 및 지형도면 고시), 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2017-07-18)<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호(4) 지상에 제시외 건물(ㄱ-목조,주택 / ㄴ-목조,주택 / ㄷ-판넬조,창고) 소재하며, 후첨 지적개황도 참고바람.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호(4)는 지목(전)과 현황(대)이 상이하여, 현황을 기준으로 평가하였으니, 이해관계자들은 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

.

이용상태

.

설비내역

.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-목록 6. 토지 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경544037 (3)

물건종별: 토지

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OO

감정가: 152,082,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 남북동 575

토지면적: 238.00㎡ (약 72평)

용도: 전

건물 현황: 건물 면적 0.00㎡로 건축물은 없는 것으로 확인됩니다.

토지 이용 현황:

* 일련번호(1): 사다리형 토지로서, 현황 전으로 이용 중임.

* 일련번호(2): 부정형 토지로서, 현황 주거나지 상태임.

* 일련번호(4): 부정형 토지로서, 현황 단독주택 건부지로 이용 중임.

* 일련번호(5): 부정형 토지로서, 현황 전으로 이용 중임.

* 일련번호(6): 사다리형 토지로서, 현황 전으로 이용 중임.

제시외건물: 일련번호(4) 토지 지상에 제시외 건물(ㄱ-목조,주택 / ㄴ-목조,주택 / ㄷ-판넬조,창고)이 소재하고 있습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 농지취득자격증명, 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

* 목록 6. 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 남북동 소재 "용유초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농가주택, 농경지, 토지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

2.3. 인접 도로

각 일련번호별 토지는 지적상 도로에 접하고 있으며, 인접 토지 및 농로, 세로 등을 통해 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2015년 5월 13일 접수된 우리은행 근저당(을1)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리인 을2(지상권), 을3(근저당공동담보), 갑2(임의경매), 갑3(임의경매)는 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 1,245,000,000원입니다. 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금은 합계 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건지는 농경지와 주거지가 혼재된 지역 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 농업이나 전원생활과 관련된 소규모 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 개발 계획

인천 중구에서 용유2지구 도시개발사업을 추진 중이며, 행정복합타운 및 관광휴양 복합도시 조성을 목표로 하고 있습니다. 이 사업은 남북동 일대 약 19만㎡ 규모를 개발하며, 환지 방식으로 진행될 예정입니다. 이 개발은 지역 정주 여건 개선과 관광, 경제 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다. 또한, 인천 중구는 성장관리계획을 재정비하여 비시가화 지역의 개발 가능성을 검토하고 있으며, 불필요한 규제 해제를 통해 재산권 행사를 지원하는 방안을 모색하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 용유초등학교가 소재하여 교육시설 접근성이 있습니다. 기타 편의시설에 대한 상세 정보는 현장 확인 또는 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

용유초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 리스크

목록 6. 토지는 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 매각결정기일까지 미제출 시에는 입찰 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 성장관리권역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 다양한 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 지목과 현황 불일치

일련번호(4) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '단독주택 건부지'로 이용 중입니다. 이러한 불일치는 추후 토지 관련 행정 처리 시 문제가 될 수 있으므로, 정확한 현황 파악 및 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.4. 제시외 건물 존재

일련번호(4) 토지 지상에 주택 및 창고 등 제시외 건물이 소재하고 있어, 해당 건물에 대한 명도 및 철거 등 추가적인 비용과 절차가 발생할 수 있습니다.

6.5. 복잡한 권리 관계

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 권리 분석은 소멸 기준 권리 이하 모두 소멸되므로 복잡하지 않으나, 이러한 특수성으로 인해 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

인천광역시 중구 남북동에 위치한 본건은 여러 필지로 이루어진 토지 매각 건입니다. 현재 농경지 및 주거지가 혼재된 지역으로, 용유초등학교와 인접해 있으며 차량 접근성은 보통입니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 인근 개발 사업(용유2지구 도시개발사업)으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 기본적인 도로망 확보 및 차량 접근성 양호.

단점:

* 목록 6. 토지의 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 미반환) [주의사항].

* 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등 다수의 토지이용계획상 제한 존재.

* 일련번호(4) 토지의 지목(전)과 현황(대) 불일치 및 제시외 건물 존재.

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건.

7.3. 주변 시설 및 혐오시설 관련

본건은 인천광역시 중구 남북동에 위치하며, 인근에 용유초등학교가 있습니다. 현재 검색된 자료에서는 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 그러나 토지 이용 현황 및 지적도를 면밀히 확인하고, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 직접적인 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 개발 가치

인천 지역의 지속적인 개발 계획과 영종·용유도 지역의 관광·행정 복합도시 개발 사업 추진은 본건 토지의 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사합니다. 성장관리계획 재정비 등을 통해 향후 개발 가능성에 대한 기대도 있습니다.

8.2. 토지 활용 가능성

일련번호(4) 토지의 지목과 현황 불일치는 향후 지목 변경 가능성을 시사하며, 다른 필지들도 토지 이용계획 및 지역 개발 방향에 따라 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 다양한 개발 제한 규제를 충분히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정평가는 152,082,000원입니다. 권리 분석 결과, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황과 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 시장 조사

인근 지역의 유사 토지 매물 거래 사례 및 시세 조사를 통해 정확한 시세 파악이 필요합니다.

9.3. 권고

본 물건은 농지취득자격증명 제출 의무, 지목과 현황 불일치, 제시외 건물 등 추가적인 확인 및 비용이 발생할 수 있는 부분이 있습니다. 또한, 복잡한 권리 관계(중복, 유동화, 공동담보)로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 따라서 충분한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.