나이스옥션 법원경매 인천 2024타경585342 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 124-1 현대아파트 504동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "인천미산초등학교" 븍측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(서울지하철 7호선 산곡역, 부평구청역) 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제6층 제601호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 인접 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1, 2
제3종일반주거지역(2014-02-03), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
2) 기호 3, 4
제3종일반주거지역(2014-02-03, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 "호별 건축물현황도"에는 제504동 제6층 제601호는 동입구에서 계단을 오르는 경우 좌측방향에 출입구가 있으나, 현황은 우측방향에 제301호 표식이 되어있음.
건축물현황도와 현황이 다른 경우 일반적으로 공부를 기준으로 "건축물현황도 상 위치의 물건"을 감정평가대상으로 판단하지만, 본 사안의 경우 제504동 출입구의 페인팅된 호 표식 및 건물의 호실 배열 원리 등에 따를 때 호별건축물현황도의 오류로 판단되어, "현황을 기준"으로 평가하였으니 경매 진행시 유의바람.
[건축물현황도 및 사진 참조]
※ 제601호와 제602호는 가치형성요인이 상호 대등하여 감정평가액의 차이는 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-본건 ‘집합건축물대장’의 건축물현황도에는 호별배치 표시가 명시되지 않았고, 건축물현황도상 호별배치가 상이(601호와 602호)한 것으로 판단하여 본 평가에서는 건축물현황도를 기준으로 감정평가 함.
-601호와 602호의 면적 등이 동일하여 가격이 동일하다고 판단되나 경매진행시 참고하시기 바람(자세한 사항은 감정평가서 및 첨부된 2026. 3. 20.자 사실조회회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경585342 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 124-1 현대아파트 504동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 433,000,000원

건물 현황: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제6층 제601호

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

건물면적(전용면적): 133.45㎡ (약 40.37평)

토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 산곡5차현대아파트

주소: 인천광역시 부평구 산곡동 124-1

건축년도: 1993년 11월 20일

총 동수: 9개동

총 세대수: 1161세대

총 주차대수: 1178대

최고층: 19층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "인천미산초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 서울지하철 7호선 산곡역 및 부평구청역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 인천미산초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 생활 편의 시설: 롯데마트 등 주요 편의 시설 이용이 편리한 것으로 파악됩니다.

* 기타: 산곡동은 서측으로 원적산, 함봉산이 있으며, 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 경매물건은 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 말소기준권리인 삼성생명보험주식회사의 근저당권(2017-07-14) 이하 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤현섭

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며 보증금이 없어 인수되는 권리가 없습니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 서천하 (2002-07-30), 이현영 (2008-04-22)

* 근저당권: 삼성생명보험주식회사 (말소기준권리, 2017-07-14, 236,500,000원), 유영미 (2022-09-30), 송재민 (2023-10-24), 김동일 (2024-01-03)

* 임의경매개시결정: 송재민 (2025-01-02, 56,335,616원)

* 등기부채권 총액: 511,500,000원

4. 상권분석

4.1. 주거지대 특성

본 건이 위치한 산곡동은 주로 아파트와 다세대주택이 밀집한 주거 중심 지역입니다. 더불어 근린생활시설도 함께 분포하여 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 개발

인근 지역에서 재개발 사업이 추진 중이며, GTX 노선 등 교통 인프라 개선도 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 특히 산곡역 초역세권 개발 등이 진행됨에 따라 신흥 주거 타운으로의 변모가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 1178대의 주차가 가능하여 세대당 주차 공간이 여유로운 편입니다.

* 교육 환경: 인천미산초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 교통: 지하철 7호선 산곡역 및 부평구청역을 이용할 수 있으며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.2. 생활 편의 시설

마트, 병원 등 생활 필수 편의 시설은 롯데마트 및 부평세림병원 등을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물현황도 오류

본건은 집합건축물대장의 건축물현황도상 호별 배치와 실제 현황 간에 차이가 있는 것으로 판단됩니다. 특히 601호와 602호의 배치 및 출입구 방향에 이견이 있으며, 평가 시점에서는 '현황'을 기준으로 감정평가되었습니다. 이로 인해 경매 진행 시 혼선이나 추가 확인이 필요할 수 있으며, 601호와 602호의 면적 및 가격이 동일하게 판단되었으나 자세한 사항은 감정평가서 및 사실조회회신서를 참조해야 합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대관계가 불분명한 부분이 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인 윤현섭 씨는 대항력이 없고 보증금 또한 0원이므로 법적으로 인수되는 보증금은 없습니다.

6.3. 유사 면적의 동일 가격 판단

601호와 602호의 면적이 동일하여 가격 또한 동일하다고 판단되었으나, 실제 시장 상황에 따라 가격 차이가 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분은 상세 감정평가서 및 관련 자료를 통해 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치한 현대아파트 504동 601호로, 지하철 7호선 이용이 가능한 주거 지역에 소재합니다. 인천미산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 단지 내 편의시설과 1178대의 넉넉한 주차 공간을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인도 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다.

주요 리스크 요인은 건축물현황도상의 호별 배치 오류로 인한 혼선 가능성입니다. 평가 시점에서는 실제 현황을 기준으로 감정평가하였으나, 입찰 전 해당 부분에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. 또한, 유사 면적의 두 가구가 동일한 가격으로 평가된 점도 잠재적 검토 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 입지 조건과 교통, 생활 편의 시설 등 주거 환경은 양호하나, 건축물대장과의 불일치 문제는 반드시 해결해야 할 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 및 교통 여건: 지하철 7호선 접근성이 좋고, 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자에게 매력적입니다.

* 대규모 단지 및 풍부한 편의시설: 1161세대의 대규모 단지로 관리비 부담이 상대적으로 낮고, 다양한 편의시설이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 산곡동 일대의 재개발 및 교통망 확충 계획으로 인해 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리관계의 명확성: 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 433,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 면적인 133.448㎡가 2026년 7월 2일에 427,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 해당 실거래가와 유사한 수준으로 책정된 것으로 판단됩니다.

건축물현황도 오류와 같은 특이사항을 고려하고, 시장 경쟁 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 차이가 있을 수 있으나, 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 할 때, 430,000,000원에서 450,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 서류(감정평가서, 사실조회회신서 등)를 면밀히 검토하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.