나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544037 [2] 인천광역시 중구 남북동 573 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 남북동 소재 "용유초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 토지임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

- 일련번호(1) : 사다리형 토지로서, 현황 전으로 이용 중임.
- 일련번호(2) : 부정형 토지로서, 현황 주거나지 상태임.
- 일련번호(4) : 부정형 토지로서, 현황 단독주택 건부지로 이용 중임.
- 일련번호(5) : 부정형 토지로서, 현황 전으로 이용 중임.
- 일련번호(6) : 사다리형 토지로서, 현황 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 일련번호(1) : 지적상 도로에 접하며 인접 토지 및 남서측 농로를 통해 접근 가능함.
- 일련번호(2) : 지적상 도로에 접하며 북측 세로를 통해 접근 가능함.
- 일련번호(4) : 지적상 도로에 접하며 북측 세로를 통해 접근 가능함.
- 일련번호(5) : 지적상 도로에 접하며 남측으로 세로와 접함.
- 일련번호(6) : 지적상 도로에 접하며 인접 토지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경) 및 지형도면 고시), 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2017-07-18)<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호(4) 지상에 제시외 건물(ㄱ-목조,주택 / ㄴ-목조,주택 / ㄷ-판넬조,창고) 소재하며, 후첨 지적개황도 참고바람.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호(4)는 지목(전)과 현황(대)이 상이하여, 현황을 기준으로 평가하였으니, 이해관계자들은 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-목록 5. 토지 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경544037 (2)

소재지: 인천광역시 중구 남북동 573

용도: 전

감정가: 716,319,000원

토지면적: 1121.00㎡ (약 339.13평)

토지지분: 1121㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 남북동 소재 "용유초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

각 필지는 지적상 도로에 접하고 있으며, 인접 토지 및 농로, 세로 등을 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

특히, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 해당하므로 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건 토지 등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 5월 13일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

해당 근저당권 외 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

채권자로는 고OO(고 ) 외 에프더블유2409유동화전문 등이 확인됩니다.

인수되는 보증금 또는 차임이 있는 임차인은 현재까지 확인되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 을2 순위 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있어, 통상적인 경매 절차에 따라 등기부상 권리는 대부분 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 대규모 상업 시설보다는 농경지와 주거지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

따라서 일반적인 상업 지역의 상권 형성과는 거리가 있으며, 주로 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 활동이나 농업 관련 시설이 있을 수 있습니다.

현재로서는 직접적인 상권 형성을 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

본건은 용유초등학교와 인접해 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

주변으로 농경지가 넓게 분포하고 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

대중교통 이용이 가능하나, 도심 지역에 비해 교통 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 용도 지목이 '전'인 농지이므로, 매각기일까지 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청이 무효가 되며, 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

공부와 현황의 차이: 일련번호(4) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 평가 시 현황을 기준으로 이루어졌으나, 추후 토지 이용 및 등기 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

제시외 건물 존재: 일련번호(4) 토지 지상에 목조 주택 및 판넬조 창고 등 제시외 건물이 존재합니다. 이는 매각 대상에 포함되지 않으나, 향후 건물 철거 등 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

복잡한 권리관계: 중복사건, 유동화 물건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있어 경매 진행 과정 및 낙찰 후 권리 행사에 있어 주의가 요구될 수 있습니다.

개발 제한: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 대한 제한 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

주변 시설: 지도 검색 결과, 본건 주변은 주로 농경지와 주거지가 혼재되어 있으며, 별다른 혐오 시설이나 위험 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항시설법 관련 제한구역으로 항공기 소음 등의 영향은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 중구의 전(밭)으로, 농지취득자격증명 제출이라는 필수적인 절차를 반드시 이행해야 하는 물건입니다.

현재 지목과 현황이 상이한 토지가 포함되어 있으며, 매각 대상은 아니지만 제시외 건물이 존재하는 점도 고려해야 합니다.

입지적으로는 농업용지 또는 전원생활을 위한 토지로서의 가치를 고려해볼 수 있으며, 주변 개발 계획 및 공항 관련 규제 사항을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

권리 관계는 대부분 말소될 예정이나, 농지 관련 법규 준수가 가장 큰 이슈가 될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

교육 시설(용유초등학교)과의 근접성.

비교적 넓은 면적의 토지 확보 가능성.

자연 녹지 지역으로 개발 잠재력 검토 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 716,319,000원을 기준으로 판단하되, 시장 상황, 입찰 참여자 수, 농지 취득 관련 위험 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수할 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 적용하여 산정할 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 법규 준수 가능성을 최우선으로 확인한 후 입찰에 참여해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.