나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544037 [1] 인천광역시 중구 남북동 569 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 남북동 소재 "용유초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 토지임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

- 일련번호(1) : 사다리형 토지로서, 현황 전으로 이용 중임.
- 일련번호(2) : 부정형 토지로서, 현황 주거나지 상태임.
- 일련번호(4) : 부정형 토지로서, 현황 단독주택 건부지로 이용 중임.
- 일련번호(5) : 부정형 토지로서, 현황 전으로 이용 중임.
- 일련번호(6) : 사다리형 토지로서, 현황 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 일련번호(1) : 지적상 도로에 접하며 인접 토지 및 남서측 농로를 통해 접근 가능함.
- 일련번호(2) : 지적상 도로에 접하며 북측 세로를 통해 접근 가능함.
- 일련번호(4) : 지적상 도로에 접하며 북측 세로를 통해 접근 가능함.
- 일련번호(5) : 지적상 도로에 접하며 남측으로 세로와 접함.
- 일련번호(6) : 지적상 도로에 접하며 인접 토지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경) 및 지형도면 고시), 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2017-07-18)<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호(4) 지상에 제시외 건물(ㄱ-목조,주택 / ㄴ-목조,주택 / ㄷ-판넬조,창고) 소재하며, 후첨 지적개황도 참고바람.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호(4)는 지목(전)과 현황(대)이 상이하여, 현황을 기준으로 평가하였으니, 이해관계자들은 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-본건 지상에 소재하는 수목은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가경매진행시 참고바람.
- 본건은 인접 필지와 경계구분없이 접해있어 지적경계가 불명확하므로, 경매진행 시 참고바람.
- 귀 제시목록 및 공부 상 본건 토지 목록 2. 지상에 건물이 소재하는 것으로 되어 있으나, 현장조사 시 소재불명으로 평가제외 하였으며, 본건 토지 목록 4. 지상에 의뢰목록 건물 목록 3.과 구조 및 면적이 유사한 건물 소재하지만, 다른 지번에 소재하는 등 공부와의 동일성 여부를 확정할 수 없는 바, 제시외 건물로 평가하였으니 경매진행시 참고 바람.
- 본건 토지 목록 4. 지상에 제시외 건물(ㄱ(4-1), ㄴ(4-2), ㄷ(4-3))이 소재하고 있으며 항공사진 및 목측을 통한 개략적인 측량을 통해 별도 평가하였으니 경매진행 시 참고바람.
- 본건 토지 목록 4.는 지목(전)과 현황(대)이 상이하여, 현황을 기준으로 평가하였음.
-목록 1. 토지 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경544037 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 남북동 569

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,023,042,000원

* 총 채권액: 1,245,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 토지 정보

* 면적: 1282.00㎡ (약 388평)

* 지분: 1282㎡ (약 388평)

* 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황: 감정평가서 요약에 따르면 일련번호(1)은 사다리형 현황 전, 일련번호(2)는 부정형 현황 주거나지, 일련번호(4)는 부정형 현황 단독주택 건부지, 일련번호(5)는 부정형 현황 전, 일련번호(6)는 사다리형 현황 전으로 이용 중임.

1.3. 건물 정보

* 면적: 145.45㎡ (약 44평)

* 지분: 145.45㎡ (약 44평)

* 제시외 건물 면적: 200.50㎡ (약 60평)

* 건물 구조 및 이용 상태: 건축물표제부 정보에 따르면 건물(3)은 인천광역시 중구 남북동 570번지에 위치하며, 주요 용도는 단독주택(주택)으로 일반목구조(목조)이며 기와 지붕으로 되어 있음. 사용 승인일은 1930년으로 추정됨. (참고: 제공된 주 정보 주소는 569번지이나, 건축물표제부에는 570번지로 기재되어 있음. 건물면적은 145.45㎡로 일치함.)

* 제시외 건물: 토지 일련번호(4) 지상에 제시외 건물 ㄱ(목조, 주택), ㄴ(목조, 주택), ㄷ(판넬조, 창고)가 소재함.

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 1,023,042,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 매각 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 인천광역시 중구 남북동 소재 "용유초등학교" 남측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 주위는 농가주택, 농경지, 토지 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통임.

* 유사 사례: 과거 2013년경 인천 용유도 지역의 단독주택이 경매로 나왔으며, 유사한 스타일의 주택들이 밀집해 전원주택촌을 형성하고 있다는 점이 언급된 바 있음.

2.2. 교통 상황

* 접근성: 본건 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통인 편임.

* 인근 시설: 인천공항이 인근에 위치해 있어 항공기 소음 발생 가능성이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요하다는 점이 언급된 바 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 본건 토지 공히 자연녹지지역임.

* 성장관리계획구역: 성장관리계획구역(2023-05-08), 성장관리권역(2017-07-18)에 해당함.

* 기타 제한: 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보임.

3.2. 등기부 현황 (토지 및 건물)

* 토지 등기부 요약:

* 갑1: 김춘심 (2001-03-08, 소유권이전-증여)

* 을1: 우리은행 (2015-05-13, 근저당, 720,000,000원, 말소기준권리)

* 을2: 고이재 (2024-01-18, 근저당, 525,000,000원, 공동담보)

* 갑2: 고이재 (2024-07-18, 임의경매)

* 갑3: 에프더블유2409유동화전문 (2024-12-09, 임의경매)

* 갑4: 중구(인천광역시) (2025-12-12, 압류)

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 가짐.

* 등기부 채권 총액: 1,245,000,000원

3.3. 말소기준권리

* 우리은행 근저당 (접수일자: 2015-05-13, 권리금액: 720,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 등기부상 지상권은 확인되지 않음).

4. 상권분석

* 주변 시세: 인천 중구 남북동 일대의 부동산 시세는 지역 특성 및 개별 물건의 상태에 따라 편차가 있으나, 유사한 단독주택의 경우 토지 규모와 건물 상태에 따라 수억 원대에서 10억 원 이상까지 거래된 사례가 있음. 과거 유사 사례 조사 시, 해당 지역 단독주택의 감정가가 약 7,916만 원으로 책정된 사례도 있으나 이는 2013년 기준이며 본건과는 시점 및 물건 특성이 다름. 최근 인천 지역 단독주택의 거래 사례는 해당 지역에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 유사 지역의 전원주택 매물이 3억 원대에서 5억 원대까지 분포하는 것을 볼 때, 본건의 감정가 10억 원대 초반은 지역 평균 대비 높은 수준으로 판단될 수 있음.

* 개발 계획: 인천 중구 남북동 일대가 포함된 '용유2지구 도시개발사업'이 주민 의견 수렴 단계에 있어 향후 지역 개발 가능성이 있으나, 본건과는 직접적인 관련성이 낮을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았음. 다만, 인천공항이 인근에 위치하여 항공기 소음 가능성은 고려해야 함.

5. 생활정보

* 교육 시설: 본건 소재지 인근에 "용유초등학교"가 위치하고 있어 초등 교육 시설 접근성은 양호함.

* 편의 시설: 지역 특성상 대규모 편의시설보다는 농가 주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보임.

* 주변 환경: 농경지대와 주택이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 기대할 수 있으나, 일부 지역에서는 항공기 소음의 가능성도 존재함.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 유동화 물건: 본건은 중복사건이며 유동화 물건으로, 관련 절차 및 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 농지취득자격증명 제출 필수: 목록 1. 토지에 대해 농지취득자격증명을 매각 결정 기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금을 반환받지 못함. 이는 경매 취득 시 특별한 절차를 요구함.

* 경계 불명확: 본건은 인접 필지와 경계 구분이 없이 접해 있어 지적 경계가 불명확하므로, 경매 진행 시 참고해야 함. 이는 향후 재산권 행사 및 분쟁의 소지가 될 수 있음.

* 지목 및 현황 불일치: 본건 토지 목록 4.의 경우 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 상이하여 현황 기준으로 평가되었음. 이는 토지 이용에 있어 향후 행위 제한이나 관련 민원에 영향을 줄 수 있음.

* 건물 관련 공부와의 차이: 공부상 건물 소재 여부 및 동일성 확인에 있어 불확실성이 존재하며, 제시외 건물로 평가된 부분이 있어 현황 파악이 중요함.

* 수목 포함 평가: 본건 지상 수목은 거래 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가되었으므로, 이는 경매 진행 시 참고 사항임.

* 감정가 수준: 토지 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 볼 수 있으며, 최근 유사 지역의 거래 사례와 비교 시 보수적인 접근이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 남북동에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지와 주택, 그리고 다수의 제시외 건물로 구성되어 있음. 용유초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이나, 자연녹지지역 등 개발 제한 구역에 속해 있어 추가 개발에 한계가 있을 수 있음. 등기부상으로는 말소기준권리보다 후순위의 채무가 다수 존재하며, 현재 진행 중인 임의경매로 인해 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 불명확한 경계, 지목과 현황의 차이 등 특수성을 가진 물건이므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임. 또한, 감정평가액이 현재 시장가 대비 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 시세 조사 및 현장 답사를 통한 면밀한 가치 평가가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1282㎡의 넓은 토지는 향후 활용 방안에 따라 잠재적 가치를 지님.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 별도의 명도 문제 발생 가능성은 낮음.

* 개발 가능성: 인천 용유2지구 개발 사업 등 지역 개발 계획이 있어 장기적인 가치 상승 기대 가능.

* 교육 시설 근접: 용유초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경 고려 시 유리.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본건이 가진 특수성(농지취득자격증명, 경계 불명확, 지목/현황 차이, 감정가 수준 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 감정가: 1,023,042,000원

* 총 채권액: 1,245,000,000원

인천 중구 남북동 일대의 단독주택 토지 가격은 평당 약 30만 원에서 50만 원 수준으로 형성될 수 있으며, 이를 토지 면적(1282㎡, 약 388평)에 대입하면 토지 가치는 약 1.16억 원에서 1.94억 원 정도로 추정될 수 있음. 본건의 건물 면적(145.45㎡)과 제시외 건물 면적(200.50㎡)을 고려할 때, 실제 주거 및 부대 시설로서의 가치를 고려해야 함.

다만, 과거 유사한 단독주택 경매 사례에서는 감정가가 7,916만 원 수준이었으나, 이는 2013년 기준이며 본건과 상황이 다름. 최근 유사 지역의 전원주택 매물이 3억 원대부터 5억 원대까지 분포하는 점을 감안하면, 본건의 감정가 10억 원대는 시장가 대비 높게 평가되었을 가능성이 있음.

본건은 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 경계가 불명확하고 지목과 현황이 상이한 점 등의 리스크를 감안할 때, 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 중요함.

따라서, 현재 감정가보다는 보수적으로 접근하여, 토지 가치(약 1.5억 원 내외)와 건물 가치, 그리고 제시외 건물의 가치, 그리고 이러한 리스크 요인들을 반영하여 약 7억 원 ~ 8억 5천만 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. 최적의 입찰가는 현장 조사 및 상세 시세 분석을 통해 재산정되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.