나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1286 [2] 인천광역시 미추홀구 도화동 24-74 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1
대상물건은 인천광역시 연수구 연수동 소재, ‘연수역’ 남측 인근에 위치하는 부동산(오피스텔)으로 주위는
아파트, 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.
일련번호 2
대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재, ‘인천전자마이스터고등학교’ 북동측 인근에 위치하는 부동산
(공동주택)으로 주위는 아파트, 다세대 등이 분포하는 준주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

일련번호 1
대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.
일련번호 2
대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1
철근콘크리트구조 평슬라브구조지붕 39층 건물 내 제7층 제702호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등임.
창 호 : PVC샷시 등임.
일련번호 2
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등임.
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

일련번호 1
오피스텔로 이용 중임.
일련번호 2
다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-토지에 관하여 별도 등기 있음(을구 9번 근저당권설정등기)으로 되어 있으나 토지 등기부 상 2010.3.25. 말소되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 내역

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1286 (2)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 24-74, 5층 501호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 연송로86번길 73-14)

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 및 건물 정보

* 토지 면적: 24.61㎡ (약 7.44평)

* 토지 지분: 24.60617647058823㎡ (약 7.44평)

* 건물 면적: 42.07㎡ (약 12.73평)

* 건물 지분: 42.07㎡ (약 12.73평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2010년 03월 08일

* 건물 총 층수: 5층

* 해당 층수: 5층

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 84,000,000원

* 채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재, ‘인천전자마이스터고등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 준주거지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.2. 교육 및 편의 시설

* 인천전자마이스터고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 주변으로 다세대주택 및 아파트 단지가 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2015년 07월 28일 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권 (을5, 채권액 15,600,000원)입니다.

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위 권리인 대항력 있는 임차인은 없습니다.

* 물건명세서상 토지에 관하여 별도 등기(을구 9번 근저당권설정등기)가 있었으나, 토지 등기부상 2010년 3월 25일자로 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 본 건 매각으로 인한 토지 권리에 대한 부담은 없습니다.

* 등기부 요약상의 권리(을5 근저당권, 을8 전세권, 갑10 임의경매, 갑11 압류)는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸 예정입니다.

* 따라서, 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 1: 권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-12

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없어 명도 대상입니다.

* 임차인 2: 인천

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: (미상)

* 배당신고일자: 2025-09-03

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없어 명도 대상입니다. 배당 신고를 하였으나, 배당을 받지 못할 경우 채권자로서 추가적인 권리 행사가 있을 수 있으나, 본 경매 절차에서는 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 최근 2026년 5월 기준, 인근 도화동 지역의 다세대 및 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 층수에 따라 가격 편차가 있습니다.

* 53.85㎡ (약 16.3평, 1983년식 연립)이 9,000만원에 거래되었습니다.

* 32.76㎡ (약 9.9평, 1992년식 다세대)이 4,500만원에 거래되었습니다.

* 38.23㎡ (약 11.6평, 1990년식 다세대)이 5,000만원에 거래되었습니다.

* 본 건은 42.07㎡ (약 12.73평)이며, 감정가는 84,000,000원입니다. 이는 면적 대비 최근 매매가에 비해 다소 높게 책정되었으나, 건물의 신축 연도(2010년)와 비교적 양호한 입지 조건을 고려할 때 시장에서 수용 가능한 수준으로 판단됩니다.

4.2. 상가 및 사업체 현황

* 주변이 다세대 및 아파트 등 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 분포하는 준주거지역입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근 도화동 지역은 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대형 마트, 병원 등 편의시설은 인근 지역으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 있습니다.

5.2. 주거 환경

* 본 물건은 5층 건물 중 5층에 위치하여 채광 및 통풍이 양호할 수 있습니다.

* 건축물대장상 '공동주택'으로 등재되어 있으며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

* 주변에 인천전자마이스터고등학교가 있어 통학 환경은 우수하나, 학교 주변의 특성상 소음 등 고려할 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 본 건은 '위반건축물'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 건축물대장에 위반사항이 등재되어 있으며, 추후 시정 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분이 발생할 수 있습니다. 매수인은 이로 인한 불이익을 감수해야 하므로, 위반 내용 및 시정 가능 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 별도 등기 관련 사항

* 물건명세서 및 주의사항에 토지에 관하여 별도 등기(을구 9번 근저당권설정등기)가 있었으나, 2010년 3월 25일자로 말소된 것으로 확인되었습니다. 이는 현재 매각 절차에 영향을 미치지 않는 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타 특이사항 (혐오시설)

* 본 물건의 소재지(인천광역시 미추홀구 도화동 24-74) 및 인근(인천전자마이스터고등학교) 지역은 일반적인 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있으며, 현재까지 확인된 정보로는 주변에 특별한 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설과의 인접성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택 5층 501호입니다. 감정가는 8,400만원이며, 전용면적은 42.07㎡입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금은 0원입니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 명도 대상입니다.

주요 리스크 요인은 '위반건축물' 등재 사실입니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 가능성이 있어 매수 시 면밀한 확인이 필요합니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 면적 대비 적정 수준으로 판단되나, 위반건축물 이슈로 인해 시세 반영에 신중할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다.

* 총 5층 건물 중 5층으로 일조권 및 조망권 확보 가능성이 있습니다.

* 인천전자마이스터고등학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

* 신축 연도(2010년) 대비 감정가가 비교적 합리적으로 책정될 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 84,000,000원

* 주변 매매 사례 분석:

* 53.85㎡ (16.3평) 9,000만원

* 32.76㎡ (9.9평) 4,500만원

* 38.23㎡ (11.6평) 5,000만원

* 본 건 면적(42.07㎡, 12.73평)과 감정가(8,400만원)를 고려할 때, 현재 시장 가격은 6,000만원 ~ 7,500만원 선에서 형성될 가능성이 있습니다.

* '위반건축물' 리스크를 감안하여, 이를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 보수적으로 접근할 경우 6,000만원 ~ 7,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 현장 방문 및 추가적인 현황 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.