나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509895 [2] 인천광역시 남동구 서창동 704-2 주건축물제1동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '인천장아초등학교' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1동 제1층 제108호 외 3개호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 판넬 사이딩 마감 등
- 내벽 : 실내 인테리어 등
- 창호 : 알루미늄 샷시 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""상업용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각
-본건 목록3. 4.는 두개의 호실 내부 분리벽을 헐고 하나의 호실로 통합하여 이용중이며, 외벽과 내부벽에 의하여 복도나 다른 호실과 명확히 구분됨.
-본건 목록3. 4.는 전부 식당으로 이용하다 영업이 중단된 상태임.
-본건 목록3. 4.는 폐문으로 내부 확인은 못하고 외부에서 살펴보고 관리실 직원에게 탐문 한 결과 본건 내부에 사이의 벽을 헐고 하나의 호실로 사용하고 있고 내부에 두호실의 경계표지나 건물번호 표지는 설치되지 않은 것으로 추정되나 건축물현황도에 의하여 각 호실의 위치가 특정되고 건축물대장에 면적이 특정되므로 복원이 용이한 것으로 보임(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509895 (2)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 704-2, 주건축물 제1동 1층 110호

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (구분건물)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 5층 건물 중 1층

감정가: 936,000,000원

토지면적: 47.18㎡ (약 14.27평)

토지 지분: 47.18㎡ (약 14.27평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 103.20㎡ (약 31.22평)

건물 지분: 103.20㎡ (약 31.22평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치제팔차유동화전문

특이사항: 유동화 물건. 본건 목록 3, 4호(110호, 111호로 추정)는 내부 분리벽을 철거하여 하나의 호실로 통합 사용 중이었으며, 영업이 중단된 상태입니다. 폐문으로 내부 확인은 불가하나, 복원 용이할 것으로 보입니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 서창동 704-2번지, '인천장아초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 토지 이용: 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 활용되고 있습니다.

* 도로 접근성: 동측으로 폭 약 12M의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 01월 03일자 하나은행 근저당권 (을3)이며, 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약 (주요 권리):

* 소유권 이전 (갑6, 신안기술주식회사, 2022-01-03)

* 근저당권 (을3, 하나은행, 2022-01-03, 1,740,000,000원) - 말소기준

* 근저당권 (을4, 강산종합건설주식회사, 2022-10-07, 500,000,000원) - 말소

* 가압류 (갑7, 우림종합건설, 2023-06-09, 110,000,000원) - 말소

* 가압류 (갑8, 우림종합건설, 2023-06-30, 800,000,000원) - 말소

* 가압류 (갑9, 울산축산업협동조합, 2023-07-03, 26,768,377원) - 말소

* 압류 (갑11, 남동구, 2023-11-30) - 말소

* 압류 (갑12, 경주세무서장, 2024-02-19) - 말소

* 임의경매 (갑14, 유에이치제팔차유동화전문, 2025-06-12) - 말소 (본건)

* 압류 (갑15, 김해세무서장, 2025-12-29) - 말소

* 등기부채권 총액: 3,176,768,377원

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-08

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천광역시 남동구 서창동의 일반상업지역 내에 위치하며, 서창2 공공주택지구에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 주변에는 다양한 근린생활시설과 대규모 주거단지가 혼재되어 있어, 안정적인 유동인구 확보 및 잠재 고객층을 확보하기에 유리합니다.

* 현재는 식당으로 이용되다 영업이 중단된 상태이지만, 상업 시설로서의 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 차량 및 도보 접근성이 모두 양호하여 고객 유입에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설: '인천장아초등학교'가 인근에 위치하여 학군 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변에 아파트단지와 단독주택이 형성되어 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다.

* 교통: 차량을 이용한 수도권 전역으로의 이동이 편리하며, 인근 버스 노선 또한 다양하게 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사 및 주변 지역 정보 확인을 통해 추가적인 검토가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 영업 중단 상태: 현재 식당 영업이 중단된 상태이므로, 임차 또는 직접 운영 시 초기 안정화 기간 및 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

* 내부 미확인: 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없어, 예상치 못한 누수, 파손, 하자 등 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 통합 호실: 두 개 호실(110호, 111호)을 통합하여 사용한 흔적이 있어, 원상 복구 시 별도의 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. (단, 건축물 현황도 및 대장을 통해 복원 용이성이 높다고 판단됨)

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 경매 진행 절차상 일반적인 물건과 다소 차이가 있을 수 있습니다. (다만, 권리분석상 인수되는 권리는 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 서창동의 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. '인천장아초등학교' 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 대체로 양호한 편입니다. 현재 영업이 중단되었고 폐문으로 내부 확인이 어려운 점, 두 개 호실이 통합 사용된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 하지만 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 관계는 명확하며, 서창2 공공주택지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 지니고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서창2 공공주택지구 내 상업지역 핵심 입지

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용 가치 극대화 가능

* 풍부한 배후 주거단지 수요 확보

* 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 936,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 반드시 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 현장 답사를 통한 내부 상태 확인, 상권 분석 결과, 그리고 잠재적 리스크(영업 중단, 내부 미확인, 원상복구 비용 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 보수적인 접근을 권장하며, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.