나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경4290 [2] 부산광역시 서구 암남동 457-1 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 '송도초등학교' 북서측 인근에 위치하는 현칭'청탑그린 빌라' 4층 401호외 1개호로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건 내 4층 401호 및 5층 501호로서, (사용승인일: 1999.12.18) ·외벽: 타일마감 및 몰탈위페인팅마감 등, ·내벽: 벽지마감 등, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

2개호 공히 공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 경사지를 택지조성한 2필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 5M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·암남동 457-1번지: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-01-24) (접합), 상대보호구역(2015-10-08)(고신의대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역임. ·암남동 457-6번지: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-01-24) (접합), 상대보호구역(2015-10-08)(고신의대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경4290 (2)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 서구 암남동 457-1 5층501호 (청탑그린빌라)

용도: 아파트

1.3. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 50.48㎡ (약 15.27평)

토지 지분: 50.484㎡ (약 15.27평)

건물 면적: 79.81㎡ (약 24.14평) (전용면적 추정)

건물 지분: 79.81㎡ (약 24.14평)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건 중 5층 501호 (4층 401호 포함)

사용승인일: 1999년 12월 18일

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 231,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 '송도초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 소멸 여부

본 경매 절차를 통해 대부분의 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 11월 21일 접수된 서구(부산광역시)의 압류입니다.

이후 접수된 모든 가압류 및 강제경매 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부상 채권 총액은 약 17억 5천만 원으로, 감정가에 비해 매우 높은 수준입니다.

3.3. 인수주의 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다.

해당 지상권의 존재 여부, 구체적인 내용 및 인수 시 발생할 수 있는 영향에 대해 반드시 철저한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, '임대관계 미상'입니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 인수 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

이 점은 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 송도초등학교와 인접하여 교육 관련 시설 이용이 편리합니다. 또한, 송도해수욕장과 인접하여 레저 및 관광 관련 상권과의 연계성도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 송도초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

5.2. 편의시설

송도해수욕장, 암남공원 등 해양 및 자연 친화적인 레저/휴양 시설 이용이 용이합니다.

또한, 인근에 다수의 식당, 카페, 편의점 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 혐오시설

본건 소재지 주변으로 혐오시설에 해당할 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재 여부 및 권리 내용을 파악하는 것이 가장 중요합니다. 인수 시 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

또한, 권리분석상 문제가 없어 보이더라도, 유치권, 법정지상권 등 특수 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

임차인 현황이 '미상'이고 '인수 보증금 0원'으로 기재되어 있어, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건물이 1999년 사용승인되어 노후화되었으므로, 향후 수리 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 암남동에 위치한 아파트로, 송도초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있고, 임차인 정보가 불분명한 점 등 권리 및 명도 관련 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 불확실한 요소들을 철저히 조사하고 분석한 후, 신중하게 접근할 필요가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

송도 지역의 개발 및 관광 활성화 추세로 인해 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

바다와 인접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

현재 감정가가 시세 대비 합리적인 수준일 수 있으나, 앞서 언급된 리스크 요인으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 231,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 현황 기준)

인수주의 권리 (지상권): 현재 파악된 정보만으로는 정확한 가치 평가 및 인수 비용 산정이 어렵습니다.

종합적인 리스크와 잠재적 인수 비용을 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 1억 6천만 원 ~ 1억 8천 5백만 원) 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정은 철저한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.