나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101966 [2] 부산광역시 강서구 구랑동 1196-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호2은 부산광역시 강서구 구랑동 소재 미음지구 내에 위치하며 부근은 빌라, 단독주택, 공장 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 원거리에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황은 다소 불편임.

형태 및 이용상태

경사지에 조성된 정방형 토지로서 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(미음지구), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 경제자유 구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타(미음지구산업 단지)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건기호3 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서 외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감. 내 벽: 벽지 및 타일마감 창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

건축물대장상 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건기호4는 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 부산엄궁농산물도매시장 북측 인근에 소재하는 부산건재집배송단지 씨동 1.2층 1호로서 주위는 농산물도매시장, 철강판매단지, 중소규모공장 등으로 형성된 지역임.

위치 및 주위환경

본건기호1은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "남명초등학교" 남측 인근에 위치하는 엘크루블루오션 414동 4층 403호로서 주위는 근린상가, 대규모아파트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건인 414동 4층 403호로서 - 외벽: 몰탈위페인트 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 마감 - 창호: 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건인 1.2층 1호로서 외 벽: 몰탈위 페인트 마감 내 벽: 몰탈위 페인트 마감 창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

판매및영업시설로 이용중임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기시설, 난방시설 및 화재탐지시설 등이 되어있음.

설비내역

급배수시설, 위생시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있음.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역.유통업무설비(집배송단지)

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101966 (2)

소재지: 부산광역시 강서구 구랑동 1196-7 (신주소: 부산광역시 강서구 미음산단로61번길 19-7)

토지면적: 282.60㎡ (약 85.5평)

건물면적: 420.07㎡ (약 127.1평)

용도: 근린주택 (건축물대장상 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소))

감정가: 873,524,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사거가종합건설 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 강서구 구랑동 소재 미음지구 내에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변은 빌라, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근은 가능하나, 시내버스정류장이 원거리에 소재하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(미음지구), 경제자유구역(미음지구 산업단지) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

소멸되는 권리: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2016년 2월 3일자 부산은행 근저당권입니다.

인수되는 권리: 없습니다. 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다고 명시되어 있으며, 등기부상 모든 권리가 말소 예정입니다.

임차인 현황:

총 26명의 임차인이 등재되어 있습니다. 대부분 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

보증금 및 차임이 기재된 임차인은 다음과 같습니다.

* M C : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 배당신고일자 2025-11-10. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 배당신고일자 2025-12-02. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 배당신고일자 2025-10-14. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 2,000,000원, 차임 270,000원, 배당신고일자 2025-10-13. 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원. 명시된 보증금은 채권자들의 배당 신고 결과에 따라 변제받을 수 있으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

주의: 일부 임차인의 전입일자(사업자등록일자)가 향후 날짜로 기재되어 있는 경우가 있습니다. 이는 등기부상 정보 오류 또는 실제 점유 관계와 다를 수 있으므로, 실제 점유 및 명도 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 부산 강서구 구랑동 미음지구는 산업단지 개발과 함께 주거 및 상업 시설이 조성되고 있는 지역입니다. 향후 지역 개발에 따른 잠재력을 기대할 수 있습니다.

주변 시설: 주변에는 빌라, 단독주택, 공장이 분포하며, 인근에 부산엄궁농산물도매시장, 건재집배송단지 등도 위치하고 있습니다.

개발 계획: 미음지구는 부산과학산업단지와 연계한 첨단산업 생산 기지 조성 및 외국인 투자 촉진 지역 지정 등 개발 계획이 추진되어 왔습니다.

5. 생활정보

건물 용도: 본 건물은 건축물대장상 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 이는 다수의 임대 가구를 확보하거나 근린생활시설로 활용할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

주변 환경: 인근에 "남명초등학교"가 위치(기호1 정보)하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

교통 접근성: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 접근성은 다소 불편하다는 점은 생활 편의성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

명도 관련: 다수의 임차인이 존재하나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임차인과의 명도 협의 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 시간 지연이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

교통 불편: 대중교통 접근성이 다소 떨어진다는 점은 향후 임대 수요 및 부동산 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 환경: 본건이 위치한 지역은 주거, 상업, 산업 시설이 혼재되어 있어, 인근 공장에서 발생하는 소음, 분진, 냄새 등의 환경적 요인이 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설: 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설)이 본건에 인접해 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 일대는 산업단지 및 매립지 등이 위치하고 있어, 일부 주민들이 소각장 등 기피 시설에 대한 반대 움직임을 보인 사례가 있습니다. 이는 지역 내 환경 문제에 대한 민감성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 미음지구 내에 위치한 근린주택으로, 충분한 토지 및 건물 면적을 확보하고 있습니다. 일괄매각으로 진행되며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다수의 임차인이 존재하나 대항력 있는 임차인은 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 협의 과정은 필요합니다. 미음지구 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 다소 불편한 대중교통 접근성과 주변의 산업단지 환경은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

일괄매각 및 명확한 권리 관계: 복잡한 권리 분석 없이 명확하게 물건을 인수할 수 있습니다.

충분한 규모의 토지 및 건물: 282.60㎡의 토지와 420.07㎡의 건물은 다가구주택이나 근린생활시설로서 활용하기에 적합한 규모입니다.

지역 개발 잠재력: 부산 강서구 미음지구는 지속적인 개발 사업이 진행되고 있는 지역으로, 향후 가치 상승이 기대됩니다.

인수되는 보증금 없음: 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 임차인 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 873,524,000원

토지면적: 282.60㎡ (약 85.5평)

건물면적: 420.07㎡ (약 127.1평)

시세 분석: 주변 지역(강서구 구랑동, 미음지구 인근)의 유사 근린주택 또는 다가구주택의 시세, 건물 상태, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보 외에 주변 연립, 다세대, 빌라 등의Json 기반 시세 정보가 부족하여 정밀한 시세 분석에는 한계가 있습니다. 다만, 감정가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 지역 개발 잠재력과 주변 환경 요인을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 700,000,000원 ~ 800,000,000원 (감정가 대비 약 80% ~ 91.6%)

상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 현장 조사, 주변 시세 변동, 시장 상황, 본건의 세부 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.