나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102151 [2] 부산광역시 강서구 대저2동 3141-8 건축자재판매단지 4동 2층205호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 "김해국제공항" 남동측 인근에 위치하며 부근은 판매시설, 제조업소 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해경전철 '서부산유통지구역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지상3층건내 제4동 제1층 105호 외 1개호로서, (사용승인일 : 2012.11.26) - 외벽 : 인조석붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, - 창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

·일련번호(1): 공부상 판매시설(상호: 삼경전기), ·일련번호(2): 공부상 판매시설(상호: S&K Sports Body Wing)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 20~40미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 유통업무설 비, 경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경 제자유구역용도지구기타(서부산 유통지구)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 비 행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경102151 (2)

1.2. 소재지

부산광역시 강서구 대저2동 3141-8 건축자재판매단지 4동 2층205호

1.3. 물건 명칭

건축자재판매단지 4동 2층205호

1.4. 용도

판매시설

1.5. 감정가

503,000,000원

1.6. 면적

토지 면적: 364.04㎡ (약 110.1평)

건물 면적: 388.62㎡ (약 117.6평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

유더블유제십육차유동화전문유한회사

1.10. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동에 위치하며, 김해국제공항 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 판매시설, 제조업소, 그리고 다양한 근린생활시설로 구성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에는 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산김해경전철 '서부산유통지구역'이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남동측, 북동측, 북서측으로 폭 약 20~40미터의 포장된 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고 있습니다. 또한, 유통업무설비, 경제자유구역(부산진해경제자유구역), 경제자유구역용도지구기타(서부산 유통지구), 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2016년 8월 23일 접수된 대구은행의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 등기부 요약

본건 등기부등본상 모든 권리(근저당권, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소기준권리 이후 설정되었으나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매각으로 인해 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 소유권보존: 백예화 (2012.11.28)

* 근저당권: 대구은행 (2016.08.23, 1,632,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 대구은행 (2018.09.12, 63,000,000원) - 말소

* 근저당권: 백규석 (2024.12.19, 270,000,000원) - 말소

* 가압류: 부산신용보증재단 (2025.06.04, 61,734,000원) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2025.06.17, 76,500,000원) - 말소

* 5번근저당권가처분: 신용보증기금 (2025.06.19) - 말소

* 가압류: 중소기업은행 (2025.06.26, 40,221,050원) - 말소

* 임의경매: 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (2025.11.12, 1,335,735,307원) - 말소

3.3. 임차인 현황

본건에는 총 3명의 임차인이 파악되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없어, 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입(사업)일자: 2024-05-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-05-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 5,000,000원

차임: 100,000원

전입(사업)일자: 2021-08-31

대항력: 없음

비고:

총 임차인 보증금 합계: 30,000,000원. 본 건 매각으로 인해 해당 임차인들의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산광역시 강서구 대저2동은 김해국제공항 인근에 위치한 유통 및 물류의 중심지입니다. 주변에 다양한 판매시설, 제조업소, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 특히, 건축자재 판매단지 내에 위치하여 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

판매시설로서의 용도는 지역 내 유통 및 상업 활동과 밀접한 관련이 있습니다. 서부산 유통지구라는 입지적 이점과 공항 접근성을 바탕으로 물류 유통 및 판매업 등 다양한 사업 기회를 모색할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 시내버스정류장이 위치하며, 부산김해경전철 '서부산유통지구역' 이용이 가능하여 교통이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

주변 환경은 판매시설, 제조업소, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 업무 및 상업 활동에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권이 금융기관에 의해 유동화되었음을 의미하며, 경매 절차 진행에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 일반적인 물건에 비해 권리 관계나 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 명도

모든 임차인이 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 그러나 임차인이 점유하고 있는 경우, 명도 과정에서 시간 소요 및 별도의 협상 또는 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 강서구 대저2동에 위치한 판매시설로, 김해국제공항과 서부산 유통지구의 이점을 활용할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 여건이 우수하며, 주변 상권 또한 활발하게 형성되어 있어 사업 운영에 유리합니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건으로, 낙찰 후 명도 절차를 거치면 바로 소유권을 행사할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점은 인지해야 하나, 권리 관계가 명확하므로 잠재적 위험은 크지 않다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 김해국제공항 및 서부산 유통지구 인근의 전략적 위치

* 교통 편의성: 대중교통(버스, 경전철) 접근성 양호

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음

* 판매시설 용도: 유통 및 상업 활동에 적합한 물건

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 상대적으로 적음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 503,000,000원입니다.

상기 권리 분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 존재하지 않으므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 본 보고서 작성 시점에서는 실제 시장 상황에 대한 추가적인 분석이 제한적이므로, 제시된 감정가를 기준으로 입찰 전략을 수립하시는 것이 합리적일 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.