나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2650 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 63-5 가고파빌딩 5층4-4호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 소재 "마산소방서" 북서측에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 제조업소 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 4-4호로서, 외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 알루미늄 창호입니다.

이용상태

공부상 다세대주택 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 2차선 및 남동측으로 로폭 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률> 중점경관관리구역(2018-11-30)(장어거리 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 대상물건의 현장조사시 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로, 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다. 2) 당해 건물은 노후로 인해 공용부분 누수 현상 및 배수 역류현상이 관찰되며, 이에 전유부분도 동일한 현상이 발생할 가능성이 있으므로, 응찰시 반드시 현장확인을 요합니다. 3) 당해 건물 5층에 공부상 다세대주택 3개호(4-2호, 4-3호, 4-4호)가 소재하나, 현장조사 결과 현관문에 수기로 501, 502, 503으로 표기된 상태이며, 마산합포구청 관련부서에 확인결과 각 C형, B형, A형으로서, 공부상 4-4호는 수기로 표시된 503임을 확인하였습니다.

물건 비고

-지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).
-공부상 다세대주택임. 감정평가서에 의하면 당해 건물은 노후로 인해 공용부분 누수 현상 및 배수 역류현상이 관찰되며, 이에 전유부분도 동일한 현상이 발생할 가능성이 있다고 하므로 응찰 시 반드시 현장 확인 요함.
-이 사건 매각대상물건(이하 ‘본건’)은 공부상 ‘4-4호’이며, 현황상 현관문에 ‘503’으로 수기 표기되어 있는 호실임(자세한 사항은 건물배치도 등 감정평가서 참조).
-현황조사 결과, 본건의 공유자는 인접 호실(공부상 ‘4-3호’, 현황상 ‘502’)을 점유하고 있으며, 반대로 본건은 인접 호실 소유자의 가족이 점유하고 있는 것으로 조사됨.
-이와 같은 공부와 현황의 불일치 및 착오에 의한 상호 교차 점유 상태로 인해, 향후 이해관계인 간 법적 분쟁의 소지가 다분하므로 권리관계 등을 면밀히 검토한 후 입찰하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 마산지원 2024타경2650 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 63-5 가고파빌딩 5층 4-4호

용도: 다세대주택

감정가: 19,000,000원

토지면적: 23.53㎡ (약 7.12평)

토지 지분: 7.842549㎡ (약 2.37평)

건물면적: 85.19㎡ (약 25.77평)

건물 지분: 28.395493499999997㎡ (약 8.59평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 소재 "마산소방서" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 제조업소 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 양호합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 시내버스 이용이 편리합니다.

* 도로: 남서측으로 왕복 2차선 및 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로), 중로2류(폭 15m ~20m)(보조간선도로)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권이전(협의분할에 의한 상속): 김동완 (2022-04-19)

* 4번 소유권경정(사해행위취소): 김동완 외 1명 (2024-09-04)

* 4번 김정화 지분강제경매: 주식회사한일에셋대부 (2024-09-23, 23,325,200원) - 말소기준권리

* 말소기준권리(2024-09-23)보다 늦은 날짜에 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 최 , 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2001-06-25

* 대항력: 없음

* 모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요 있으나 비고란에 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 점유 관계:

* 공부상 '4-4호'이나 현황상 현관문에 '503'으로 표기된 호실입니다.

* 본건의 공유자는 인접 호실(공부상 '4-3호', 현황상 '502')을 점유하고 있으며, 본건은 인접 호실 소유자의 가족이 점유하고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 상호 교차 점유 상태이며, 법적 분쟁의 소지가 다분합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건이 소재한 신포동1가는 과거 성매매 집결지였으나, 현재 문화공원으로 조성되는 지역입니다. 이러한 역사적 배경은 지역 이미지에 영향을 미칠 수 있으나, 점진적인 도시 재생 및 환경 개선이 진행 중입니다.

* 주변 환경: 아파트, 근린생활시설, 제조업소 등이 혼재하는 지역으로, 롯데백화점 마산점 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 활성화 요인: 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 지역 개발 및 공원 조성 사업 진행 시 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 주요 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 롯데백화점 마산점, 정부경남지방합동청사 등 주요 시설이 인근에 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 하자: 건물이 노후되어 공용부분 누수 및 배수 역류 현상이 관찰되며, 전유부분에도 동일한 현상이 발생할 가능성이 있습니다. 응찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 지분으로만 매각되므로, 온전한 소유권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 공유자와의 협의 또는 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

* 상호 교차 점유 및 법적 분쟁 소지: 공부상 현황과 상이한 호실 표기 및 인접 호실과의 상호 교차 점유 상태로 인해, 향후 이해관계인 간 법적 분쟁이 발생할 소지가 매우 높습니다.

* 과거 성매매 집결지 이력: 해당 지역은 과거 성매매 집결지로 악명이 있었으며, 현재 문화공원으로 개발 중이나 지역 이미지에 대한 잠재적 부담이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가에 위치한 가고파빌딩 내 다세대주택 지분 매각 건입니다. 감정가는 19,000,000원으로 책정되었으나, 이는 건물 노후화, 지분 매각, 상호 교차 점유로 인한 심각한 법적 분쟁 소지, 그리고 과거 지역의 부정적 이미지 등 복합적인 요소를 반영한 것으로 판단됩니다. 특히, 공부와 현황의 불일치 및 교차 점유 문제는 입찰 전 면밀한 검토와 현장 조사를 필수적으로 요구합니다. 건물 자체의 노후화로 인한 누수 및 배수 문제도 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다. 긍정적인 측면으로는, 해당 지역이 문화공원으로 개발될 예정이라는 점과 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하다는 점이 있으나, 이러한 요소들이 현재의 심각한 리스크 요인을 상쇄하기에는 부족해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 극도로 낮은 감정가: 19,000,000원의 감정가는 매우 낮은 수준으로, 잠재적인 시세 차익을 노릴 수 있는 가능성을 제시합니다.

* 도시 재생 및 개발 호재: 해당 지역이 문화공원으로 조성되는 등 도시 재생 및 개발이 진행될 예정으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지분 투자 기회: 저가에 지분 투자를 통해 향후 재산권 행사를 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 감정가 19,000,000원은 현재 시장 가치와 상이할 가능성이 높습니다. 특히, 지분 매각, 상호 교차 점유로 인한 법적 분쟁 가능성, 건물 노후화에 따른 수리비 발생 예상 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

직접적인 유사 물건의 시세 정보가 부족하나, 창원시 마산합포구 신포동 일대의 아파트 시세(3.3㎡당 약 1,100만 원 이상)와 비교 시, 본 물건의 감정가는 매우 낮은 편입니다. 그러나 본 건은 지분 매각이고 심각한 점유 및 건물 상태 문제를 감안해야 하므로, 단순 시세 비교만으로는 정확한 가치 산정이 어렵습니다.

강제 경매 채권액 23,325,200원과 감정가 19,000,000원, 그리고 다수의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가를 하회하거나 소폭 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

따라서, 본 건의 잠재적 가치를 최대한 보수적으로 평가하고, 발생 가능한 추가 비용(법적 대응, 수리비 등)을 고려하여, 18,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태와 점유 관계를 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 법적 분쟁 가능성 및 예상 소요 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.