나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20413 [4] 경상남도 함안군 칠서면 용성리 753 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 함안군 칠서면 용성리 소재 '우리병원' 남동측,남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반입지조건은 보통임.

교통상황

일련번호1,3,5,6,8~14: 공히, 본건까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨. 일련번호 2,4,7: 공히, 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1,9,13: 공히, 부정형 평지로서, 답으로 이용 중임. 일련번호2,10,11,12: 공히, 사다리 평지로서, 답으로 이용 중임. 일련번호3: 부정형 완경사로서, 휴경지 상태임. 일련번호4: 사다리 평지로서, 주거용건부지로 이용 중임. 일련번호5: 부정형 완경사로서, 휴경지 상태임. 일련번호6: 사다리 완경사로서, 휴경지 상태임. 일련번호7: 부정형 평지로서, 전으로 이용 중임. 일련번호8: 사다리 평지로서, 전으로 이용 중임. 일련번호14: 부정형 평지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1,5,6,8~14: 공히, 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 이용하여 출입 가능함. 일련번호 2: 북측으로 노폭 약 2.5m 도로와 접함. 일련번호 3: 지적도상 맹지임. 일련번호 4: 남측으로 노폭 약2.5m 도로와 접함. 일련번호 7: 동측으로 노폭 약 2.5m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상, 일련번호1~14: 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).
-주거용건부지로 이용 중임. 지상에 소재하는 건물은 공부상 타인(본건 토지의 공유자 노승재)의 소유로 평가 및 매각 제외함. 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명. 감정평가액은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 함안군 칠서면 용성리 753

1.2. 사건번호

마산지원 2025타경20413 (4)

1.3. 매각물건

토지 일부 지분 매각 (대지)

1.4. 토지 정보

총 토지 면적: 645.00㎡ (약 195.11평)

매각 대상 토지 지분 면적: 152.994㎡ (약 46.28평)

토지 이용 현황: 주거용건부지로 이용 중 (자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역)

1.5. 감정가

24,607,800원

1.6. 경매 구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 용성리 소재 '우리병원' 남동측, 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 토지 중 일부는 차량 접근이 불가능한 구간이 있으나, 일부 구간은 차량 접근이 가능합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 볼 수 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태

지적도상 맹지인 필지가 있으나 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다. 또한, 일부 필지는 노폭 약 2.5m의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 30일 접수된 진주진양농업협동조합의 근저당(을7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 해당 권리의 존속 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 노승재 (첫 글자만 표시: 노 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2005년 9월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없는 상태이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 총 채권액: 777,039,446원

* 주요 등기 내역: 소유권 이전(노승재), 소유권 일부 이전(노현태), 지분 이전(강필혜), 근저당(진주진양농업협동조합), 임의경매개시결정(진주진양농업협동조합), 가압류(진주진양농업협동조합) 등이 존재합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 함안군 칠서면 용성리 일대는 주로 단독주택, 농경지, 임야 등이 분포하는 지역입니다. '우리병원'이 인근에 위치하고 있어 기본적인 의료 접근성은 확보됩니다. 과거 용성리 일원에 미니복합타운 조성 사업이 추진되었으나 학교 건립 문제 등으로 무산된 이력이 있습니다. 따라서 현재 상업 시설 밀집 지역이라기보다는, 전원생활 및 농업 활동과 연관된 지역 특성을 보입니다. 칠서산업단지가 인근에 개발되어 있어 일부 배후 수요가 존재할 수 있습니다. 주변 지역에서 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 자연환경 및 관광 자원(낙동강변, 축제 장소 등)이 있는 것으로 나타났습니다.

5. 생활정보

'우리병원'이 인근에 위치하여 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다. 주변 지역은 농경지와 임야가 많아 조용하고 쾌적한 전원생활 환경을 제공합니다. 그러나 대규모 상업 시설, 문화 시설, 교육 시설 등은 인접 지역으로의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 함안군 자체적으로는 다양한 마을 만들기 사업과 정주 여건 개선을 위한 노력을 하고 있으며, 칠서면 역시 이러한 정책의 대상이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하는 물건이므로, 공유자와의 공동 소유 및 사용에 따른 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 공유자 우선매수권이 행사될 수 있어, 실제 낙찰 가능성을 신중히 판단해야 합니다.

6.2. 법정지상권

건물은 공부상 타인(본건 토지의 공유자 노승재)의 소유로 평가 및 매각에서 제외되었으나, 해당 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 사용에 대한 잠재적 제약으로 작용할 수 있으며, 감정평가액 산정 시 이를 감안한 것으로 보이나 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 소유자

지상 건물 소유자가 본건 토지의 공유자인 노승재 씨로 파악됩니다. 이는 토지 지분권자 간의 관계 설정 및 건물 철거 또는 사용에 대한 협의 과정에서 복잡성이 발생할 수 있는 요인입니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 대한 법적 규제가 따릅니다. 이러한 용도지역 지정은 향후 토지 활용 방안을 제한할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군 칠서면 용성리에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. '우리병원'이 인접해 있고, 농경지 및 단독주택과 어우러진 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 토지 지분 매각, 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물 소유자와의 관계 등 여러 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 자연녹지지역 등의 토지 이용 제한도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 함안군 칠서면 지역의 토지 지분 투자 기회.

* '우리병원' 등 일부 생활 편의시설에 대한 접근성.

* 농경지 및 자연환경이 혼재된 지역 특성을 활용한 투자 가능성 (예: 전원생활 목적 등).

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 24,607,800원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 하지만 지분 매각, 법정지상권 성립 불분명, 토지 이용 제한 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 분석하고 이를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 법정지상권 관련 법률 검토 및 공유자 협의 가능성 등을 추가적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.