나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20413 [3] 경상남도 함안군 칠서면 용성리 455 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 함안군 칠서면 용성리 소재 '우리병원' 남동측,남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반입지조건은 보통임.

교통상황

일련번호1,3,5,6,8~14: 공히, 본건까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨. 일련번호 2,4,7: 공히, 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1,9,13: 공히, 부정형 평지로서, 답으로 이용 중임. 일련번호2,10,11,12: 공히, 사다리 평지로서, 답으로 이용 중임. 일련번호3: 부정형 완경사로서, 휴경지 상태임. 일련번호4: 사다리 평지로서, 주거용건부지로 이용 중임. 일련번호5: 부정형 완경사로서, 휴경지 상태임. 일련번호6: 사다리 완경사로서, 휴경지 상태임. 일련번호7: 부정형 평지로서, 전으로 이용 중임. 일련번호8: 사다리 평지로서, 전으로 이용 중임. 일련번호14: 부정형 평지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1,5,6,8~14: 공히, 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 이용하여 출입 가능함. 일련번호 2: 북측으로 노폭 약 2.5m 도로와 접함. 일련번호 3: 지적도상 맹지임. 일련번호 4: 남측으로 노폭 약2.5m 도로와 접함. 일련번호 7: 동측으로 노폭 약 2.5m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상, 일련번호1~14: 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-휴경지 상태이며, 지적도상 맹지임.
-지상에 분묘 2기가 소재(분묘기지권 성립여부 불분명)하며, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
-농지전용허가[허가일자: 2024.04.25., 전용목적: 도로철도항만공항(칠서산업단지 재생사업산업단지 연계도로 개설), 신청자: 함안군, 전용면적: 998㎡]가 있고, 전용허가를 얻지 않고 조성한 묘지 2기에 대하여 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는[단, 농지법 시행(1973.1.1.) 이전부터 묘지로 이용하고 있음을 증명할 경우 농지법상 농지가 아니므로 원상회복명령 대상이 아님] 칠서면 사무소의 사실조회회신 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20413 (3)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 용성리 455

용도: 전 (답, 휴경지 상태)

감정가: 77,040,000원

토지면적: 1623.00㎡ (약 490.86평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주진양농업협동조합 (기재된 채권자 명칭)

최초 감정평가 요약: 토지 감정요항표에 따라 본건은 '우리병원' 남동측, 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

1.2. 입지조건

* 위치: 경상남도 함안군 칠서면 용성리 455번지 일대로, '우리병원'에서 남동측 및 남측 방향에 인접해 있음.

* 주위환경: 본건은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 둘러싸여 있으며, 주변 입지 조건은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 일부 구간은 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됨. 일부 구간은 노폭 약 2.5m의 도로와 접하거나 인접 필지를 통해 통행이 가능함.

* 도로상태: 지적도상 맹지인 구간이 있으나, 인접 필지를 통해 이용이 가능한 상황임. 일부는 약 2.5m 폭의 도로와 접함.

* 토지이용계획: 본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역에 해당함.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권이전: 2006년 8월 18일 (갑2), 2010년 12월 28일 (갑3) (증여)

* 근저당: 2024년 8월 30일, 진주진양농업협동조합 (말소기준권리)

* 임의경매: 2025년 2월 28일, 진주진양농업협동조합 (채권액 642,858,898원)

* 가압류: 2025년 3월 17일, 진주진양농업협동조합 (채권액 9,039,446원)

* 말소기준권리: 2024년 8월 30일 접수된 진주진양농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 사항은 명세서 추가 확인 필요.

* 채권 총액: 약 777,039,446원 (근저당 768,000,000원 + 가압류 9,039,446원)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어 일반적인 상업 지역과는 거리가 있음.

* 가장 가까운 편의시설로는 '우리병원'이 인근에 위치하고 있어 기본적인 의료 서비스 이용이 가능함.

* 지역적으로 대규모 산업단지(칠서공단)와 인접해 있으나, 물건 자체는 주거 및 농업 관련 시설이 혼재된 지역임.

1.5. 생활정보

* 의료: '우리병원'이 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호함.

* 교통: 차량 접근성이 일부 제한적이며, 대중교통 이용에 대한 정보는 구체적으로 나와 있지 않으나, '우리병원' 인근 버스 노선 정보는 존재함.

* 주변 환경: 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 비교적 조용한 자연 환경을 갖추고 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 물건은 농지이므로, 낙찰 시 관할 시·군·구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 입찰보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있음.

* 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지인 부분이 있어 토지 이용 및 접근에 제약이 있을 수 있음. 인접 필지를 통한 통행은 가능하나, 이에 대한 민사적 합의나 권리 확보가 필요할 수 있음.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘 2기가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명함. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 소유자의 권리 행사에 제약이 발생할 수 있음. 감정평가액은 이를 감안하여 산정되었으나, 인수 시 분쟁 소지가 있음.

* 농지 전용 및 원상회복 가능성: 농지 전용 허가(2024.04.25., 998㎡)가 도로 개설 목적으로 존재하나, 허가 없이 조성된 묘지에 대해 원상회복 명령이 발해질 가능성이 있음. 단, 농지법 시행(1973.1.1.) 이전부터 묘지로 이용되었음을 증명하면 농지법상 농지가 아니므로 원상회복 대상에서 제외될 수 있음. 이는 묘지 소유주와의 관계 설정 및 법적 검토가 필요한 부분임.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

* 산업단지 인근 지역 개발 및 환경 문제: 칠서공단 인근 지역은 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반발 등 환경적 이슈가 일부 보도된 바 있음. 다만, 본 건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않음.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군 칠서면에 위치한 농지(전, 답, 휴경지)로, 감정가는 77,040,000원임. 가장 큰 특징은 농지취득자격증명이 필수적이라는 점과 지적도상 맹지라는 점임. 또한, 지상에 분묘 2기가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있으며, 묘지 조성 관련 원상회복 명령의 가능성도 내포하고 있음. 이러한 여러 위험 요소를 고려할 때, 적극적인 현장 조사를 통한 권리 관계 및 실제 이용 현황 파악이 매우 중요함. 칠서공단 인근에 위치하여 향후 산업 연계 개발 가능성도 있으나, 현재는 농지로서의 규제 및 현황이 우선적으로 고려되어야 함.

1.8. 투자 포인트

* 농지 취득 및 활용 능력 보유자에게는 잠재적 가치 상승 요인 존재.

* 농지 전용 허가(도로 개설)가 있어, 향후 해당 용도로의 개발 가능성 시사.

* 감정가 대비 낮은 금액으로 취득 시, 리스크 관리 능력에 따라 수익 창출 기대.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 위에서 언급된 각종 리스크(농지취득자격증명, 맹지, 분묘기지권, 원상회복 가능성 등)에 대한 면밀한 분석과 함께, 주변 농지 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우며, 입찰 희망자는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 보수적인 접근을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. '인수 보증금'은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.