나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20413 [5] 경상남도 함안군 칠서면 용성리 751 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 함안군 칠서면 용성리 소재 '우리병원' 남동측,남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반입지조건은 보통임.

교통상황

일련번호1,3,5,6,8~14: 공히, 본건까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨. 일련번호 2,4,7: 공히, 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1,9,13: 공히, 부정형 평지로서, 답으로 이용 중임. 일련번호2,10,11,12: 공히, 사다리 평지로서, 답으로 이용 중임. 일련번호3: 부정형 완경사로서, 휴경지 상태임. 일련번호4: 사다리 평지로서, 주거용건부지로 이용 중임. 일련번호5: 부정형 완경사로서, 휴경지 상태임. 일련번호6: 사다리 완경사로서, 휴경지 상태임. 일련번호7: 부정형 평지로서, 전으로 이용 중임. 일련번호8: 사다리 평지로서, 전으로 이용 중임. 일련번호14: 부정형 평지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1,5,6,8~14: 공히, 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 이용하여 출입 가능함. 일련번호 2: 북측으로 노폭 약 2.5m 도로와 접함. 일련번호 3: 지적도상 맹지임. 일련번호 4: 남측으로 노폭 약2.5m 도로와 접함. 일련번호 7: 동측으로 노폭 약 2.5m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상, 일련번호1~14: 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-휴경지 상태이며, 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 마산지원 2025타경20413 (5)

* 소재지: 경상남도 함안군 칠서면 용성리 751

* 용도: 전 (농지)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지 매각 (1필지)

* 채권자: 진주진양농업협동조합 (근저당 및 임의경매 신청)

3. 감정가 및 면적

* 감정가: 90,740,000원

* 토지면적: 1478.00㎡ (약 447.1평)

* 건물면적: 0.00㎡

4. 매각 조건

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 입찰 보증금 몰수)

* 지적도상 맹지

* 현재 휴경지 상태

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 함안군 칠서면 용성리 소재 '우리병원' 남동측, 남측 인근에 위치합니다.

* 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 일부 제한될 수 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 시사됩니다. (감정평가서 요약에 따르면, 일부 필지는 차량 접근이 가능하나, 다른 일부는 차량 접근이 불가능하다고 명시되어 있습니다.)

2.3. 도로상태

* 본건은 지적도상 맹지입니다.

* 인접 필지를 통하여 출입이 가능하나, 도로 접면이 없어 토지 이용 및 개발에 불편함이 예상됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 「토지이용계획확인서」상 자연녹지지역에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 관한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 본건은 진주진양농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다.

* 등기부등본 상 소유권이전 (노승도, 강필혜(증여)) 내역이 있으며, 근저당, 지상권, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리: 2024년 8월 30일 접수된 진주진양농업협동조합의 근저당권 (채권금액 768,000,000원)입니다.

* 경매개시결정 등기 (2025년 2월 28일, 진주진양농업협동조합, 채권금액 642,858,898원)가 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 본건에 설정된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 임의경매, 가압류 등)는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 현재 파악된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 문구가 있으나, 등기부요약 상 해당 지상권은 말소된 것으로 표기되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 따라서 인수되는 임차인 관련 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

* 본건 소재지는 단독주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루는 농촌 또는 준농촌 지역으로 파악됩니다.

* 따라서 별도의 활성화된 상권이라고 보기는 어렵습니다.

4.2. 업종 가능성

* 농지로서, 현행 법규 상 농업 관련 목적 외 다른 용도의 개발 또는 사업 진행 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 '우리병원'이 소재하고 있어 기본적인 의료 서비스 접근성은 확보될 수 있습니다.

* 대규모 편의시설이나 문화시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5.2. 교육시설

* 주변 교육 시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았으나, 칠서면 지역에는 칠서초등학교, 칠성중학교, 칠원중학교, 칠원고등학교 등이 소재하고 있습니다.

5.3. 의료시설

* 인근에 '우리병원'이 위치하고 있으며, 칠서면 지역 내 공공 의료 시설에 대한 별도 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 미 제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등 개발 및 토지 이용에 대한 법적 규제가 존재합니다.

* 과거 함안군 칠서면 지역의 도시계획 및 개발 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있으며, 이는 향후 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 지적도상 맹지로서 차량 접근 및 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 현재 휴경지 상태로, 경작 재개 시 관리 및 토지 정비가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 함안군 칠서산업단지 인근에서 폐기물 처리 시설 설치 및 운영과 관련하여 지역 주민들의 반대 집회 및 민원이 지속적으로 제기되고 있습니다. 이는 해당 지역의 환경 및 주거 환경에 대한 우려를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

* 본건은 농지로서, 현황 휴경지 상태이며 지적도상 맹지인 토지입니다.

* 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 자연녹지지역 등 개발 관련 규제가 있습니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 맹지 및 농지 관련 법규 준수 여부가 중요합니다.

7.2. 총평

* 농업 목적 외 투자를 고려하는 경우, 맹지 해소를 위한 인접 토지 확보 가능성, 지역 개발 계획 등을 신중히 검토해야 합니다.

* 농지 취득 자격 요건을 갖춘 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재력

* 향후 지역 개발 또는 인접 토지 매입을 통한 맹지 해소 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.2. 장점

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 농지로서 농업을 목적으로 하는 경우, 비교적 저렴한 감정가로 취득 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 불가 사유

* 본건에 대한 시장 가격, 유사 물건 실거래가, 개별 물건의 특성(맹지, 휴경지 상태 등)을 고려한 상세한 시세 분석 및 권리 분석, 현장 조사 결과가 부족하여 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 주변 시세 비교, 법률 및 행정적 제약 조건에 대한 심층적인 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.