나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20929 [2] 경상남도 함안군 칠북면 이령리 산120 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠북면 이령리 소재 '칠서초등학교이령분교장' 북서측 원거리(기호(1)) 및 동측 인근(기호(2))에 각각 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재하는 마을주변 산림지대임.

교통상황

본건 기호(1),(2)토지까지 차량출입이 불가하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-본건 기호(1)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이며, 현황 “묘지 및 조림” 상태임. -본건 기호(2)토지는 완경사지 내 사다리형의 토지이며, 현황 “자연림” 상태임.

인접 도로상태

기호(1),(2)토지 공히 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 보전관리지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> - 기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하천구역<하천법>

제시목록 외의 물건

-본건 기호(1)토지 지상 위 후첨 “사진용지”와 같이 제시외 분묘(분묘 7기)가 소재하는바, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 분묘 등으로 인하여 영향받는 토지 가액을 감정평가명세표상 비고란에 별도 표기하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 판단하시기 바람.(※본건 기호(2)토지는 광평수의 자연림으로서, 자연적·계절적·지형적 요인 및 활잡목 등으로 인하여, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있는바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.) -본건 기호(1)토지는 벌목 후 수종 개량 등으로 지상 위에 후첨 “사진용지”와 같이 제시외 수목(측백나무 묘목 등)이 다수주 식재되어 있으며, 수종 및 연령 등으로 보아 별도의 경제적가치가 있는 고가의 수목이 아닌바, 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

-자연림 상태로 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명).
-지상에 자생하는 자연생 수목 및 활잡목은 토지에 포함하여 평가함.
-토지계획확인서상 일부가 하천구역에 저촉되나, 그 정도가 극히 미미하여 이에 구애됨 없이 평가함.
-지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20929 (2)

소재지: 경상남도 함안군 칠북면 이령리 산120

용도: 임야

감정가: 73,390,000원

토지 면적: 7,339.00㎡ (약 2,220.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

감정평가 요약: 토지감정요항표

2. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 칠북면 이령리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 산림지대입니다.

인근에 '칠서초등학교이령분교장'이 있으나, 해당 분교는 2024년 2월 29일 폐교되었습니다.

본건까지 차량 출입이 불가하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 하천구역에 저촉되나 평가에는 미미한 영향으로 간주되었습니다.

칠북면 지역은 과수 재배(단감, 포도, 복숭아 등)가 활발하며, 과거 지역 종합 정비 사업을 통해 기초 생활 기반 확충 및 지역 소득 증대 사업이 추진된 바 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 김승호 (1984-01-06), 김이열 (2021-08-17, 증여)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2021-10-28, 124,800,000원 및 235,200,000원)

* 임의경매: 농협은행 (2025-10-20, 246,649,280원)

말소 기준 권리: 2021년 10월 28일자 농협은행 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본건은 농림지역에 인접한 산림지로, 상업 및 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 일반적인 상권 분석보다는 개발 가능성이나 자연환경을 고려한 분석이 필요합니다.

인근 칠북면 소재지는 농업 기반이 강하며, 국도 5호선 확장 등으로 인해 인접 산업단지와 연계된 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활정보

인근에 '칠서초등학교이령분교장'이 있었으나 현재는 폐교되어 교육 시설 접근성은 낮습니다.

주위는 전원적인 산림 및 농경지 환경으로, 편의시설은 읍면 소재지로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 기호(1) 토지 지상에 7기의 분묘가 소재하며, 기호(2) 토지 또한 자연림 상태로 육안 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있어 분묘기지권 성립 여부 불분명으로 인한 권리 문제가 발생할 수 있습니다.

맹지: 지적도상 맹지로, 인접 토지와의 관계 및 통행로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

하천구역 저촉: 토지계획확인서상 일부가 하천구역에 저촉되나, 그 정도가 미미하여 평가에는 반영되지 않았습니다. 실제 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

자연림 상태: 자연림 상태로, 예상치 못한 분묘나 기타 장애물이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

접근성: 차량 진입이 불가하여 현장 접근 및 이용에 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군 칠북면 이령리의 임야로, 감정가는 73,390,000원입니다. 토지 면적은 7,339.00㎡ (약 2,220.42평)이며, 매각 대상은 토지뿐입니다.

본건의 주요 특징은 분묘기지권 성립 가능성, 지적도상 맹지, 자연림 상태로 인한 잠재적 분묘 존재 가능성, 차량 접근 불가 등입니다.

농협은행의 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

칠북면 지역은 과수 재배 등으로 알려진 농촌 지역으로, 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

맹지, 분묘기지권 가능성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

지역 개발 가능성: 함안군 칠북면은 과거 지역 발전 계획이 있었으며, 농업 특화 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

풍부한 자연환경: 수려한 산림 환경을 갖추고 있어 전원생활, 주말 농장, 또는 자연 휴양림 조성 등의 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

낮은 감정가 대비 넓은 면적: 감정가 73,390,000원 대비 2,220여 평의 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 73,390,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 분묘기지권, 맹지, 접근성 저하 등의 리스크 요인을 신중하게 고려하여 결정해야 합니다.

권리상 인수 부담은 없으나, 현장 조사를 통해 분묘 문제 및 실제 토지 이용 가능성을 면밀히 확인하고, 주변 시세 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여 현장 조사 결과에 따라 조정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (약 51,373,000원 ~ 58,712,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.