나이스옥션 법원경매 창원 2025타경575 [11] 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 7층702호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동소재 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호외 23개호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 304호, 3층 305호, 4층 404호, 4층 405호, 5층 501호, 5층 502호, 5층 503호, 5층 504호, 5층 505호, 6층 601호, 6층 605호, 6층 606호, 6층 607호, 7층 701호, 7층 702호, 7층 703호, 7층 704호, 8층 801호, 8층 802호, 8층 803호, 8층 804호, 8층 805호, 9층 901호, 9층 902호로서

외벽: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리등 마감.
내벽: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
천정: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태

기호3: 학원(이레음악학원)

기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

기호10: 학원(좋은이웃학원)

기호11: 근린시설(율하동사진관)

기호12: 학원(어쎈드영어)

기호13: OCEAN INDUS

기호17: NAMU NEULBO Kids Room

기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

기호24: 사무실로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류, 북측으로 중로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(2019-12-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건중 일부는 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

조사시점 당시 약 11,125,250원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경575 (11)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하 Good프라임 빌딩 7층 702호 (신주소: 경상남도 김해시 율하6로 64, 장유동)

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 569,000,000원

토지 면적: 31.78㎡ (약 9.61평)

건물 면적: 164.55㎡ (약 49.78평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOO (정보 제공자)

건물 준공 연도: 2021년 5월 18일

총 건물 층수: 지하 2층, 지상 9층

해당 물건 층수: 7층

총 세대수(호실 수): 54호

건물 구조: 철골철근콘크리트구조

대지 면적: 1,234.2㎡

건축 면적: 985.88㎡

연면적: 10,281.27㎡

건폐율: 79.88%

용적률: 659.78%

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 장유동에 위치한 율하 Good프라임 빌딩 내 7층 702호입니다.

본 건물은 대지 면적 1,234.2㎡ 위에 연면적 10,281.27㎡, 지하 2층, 지상 9층 규모의 철골철근콘크리트구조 건물로 2021년 5월에 사용 승인을 받았습니다.

주변으로는 아파트 단지, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통 상황으로는 남측에 대로3류, 동측 및 북측에 중로2류 도로가 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 사정 또한 대체적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

본 건물은 율하2지구 내에 위치한 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본상 현황을 분석한 결과, 소유권 보존등기는 2021년 5월 25일 주식회사지오오디프라임시티 명의로 되어 있습니다.

이후 다수의 근저당권이 설정되었으나, 2021년 6월 8일 설정된 경남단감원예농업협동조합, 부경원예농업협동조합, 생림농업협동조합, 주촌농업협동조합의 근저당권들이 말소기준권리가 되어 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

2023년 5월 2일 신용보증기금의 근저당권 공동담보와 2024년 8월 김해세무서장 및 김해시의 압류 또한 말소될 예정입니다.

본건 경매는 2025년 7월 23일 주촌농업협동조합의 근저당권에 의한 임의경매로 진행되고 있습니다.

등기부채권 총액은 약 243억 8천만 원에 달하지만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 율하 Good프라임 빌딩은 경상남도 김해시 장유동의 중심 상업지구에 위치합니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

건물의 여러 호실들이 학원, 헬스장, 사진관, 공유오피스, 사무실 등 다양한 근린생활시설 용도로 활용되고 있어 복합 상가로서의 가치가 높습니다.

본건 702호의 현재 정확한 이용 상태는 명시되어 있지 않으나, 인접 호실들의 활용도를 미루어 볼 때 업종 선택에 따라 다양한 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

율하2지구 및 택지개발지구에 포함되어 있어 지속적인 도시 개발 및 인구 유입에 따른 상권 성장 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 대로 및 중로가 인접하여 차량을 이용한 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 상업시설과 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

도보 가능한 거리에 학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로, 버스 노선 등을 통해 시내 및 인근 지역으로 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인으로, 조사 시점 당시 약 11,125,250원의 관리비가 미납된 것으로 확인되었습니다. 이 미납 관리비는 매각으로 소멸되지 않으므로 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

본건 702호의 현재 구체적인 이용 상태 및 공실 여부가 명확하게 확인되지 않았습니다. 현황조사보고서에 일부 호실이 공실 상태로 평가되었다는 점을 감안할 때, 명도 및 임대차 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

건물 전체의 등기부 채권 총액이 매우 높아, 과거 금융 구조가 복잡했음을 시사합니다.

상업용 부동산의 특성상 경기 변동에 따른 임대 수요 감소 및 공실률 증가 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 율하2지구 내 현대적인 상가 건물에 위치하여 입지 조건 및 건물 자체의 완성도는 높은 편입니다.

신축 건물로 시설 노후화 문제가 적고, 주변 개발 계획과 상업 및 주거 시설 혼재로 인한 상권 활성화 잠재력이 기대됩니다.

그러나 약 1,100만 원의 미납 관리비 부담이 있으며, 해당 호실의 정확한 이용 현황 및 공실 여부에 대한 불확실성은 주요한 단점입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 높은 채권 총액은 재무적 위험을 시사할 수 있습니다.

따라서 투자를 고려하신다면, 미납 관리비 및 명도 가능성, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 검토하신 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물(2021년 준공)로 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

율하2지구라는 신흥 상권에 위치하여 장기적인 성장 가능성이 있습니다.

아파트 단지, 학교 등 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 집객 효과가 높고, 상가 밀집 지역으로서의 이점이 있습니다.

도로 접근성이 뛰어나 물류 이동 및 고객 방문이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 569,000,000원입니다.

본건은 인수할 보증금 부담이 없으나, 약 11,125,250원의 미납 관리비가 낙찰자에게 인수되므로 이를 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

잠재적 리스크(미확인 이용 상태, 명도 가능성 등)를 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 추가적으로 발생할 수 있는 제반 비용(미납 관리비, 명도 비용 등)을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.