나이스옥션 법원경매 창원 2025타경575 [5] 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동소재 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호외 23개호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 304호, 3층 305호, 4층 404호, 4층 405호, 5층 501호, 5층 502호, 5층 503호, 5층 504호, 5층 505호, 6층 601호, 6층 605호, 6층 606호, 6층 607호, 7층 701호, 7층 702호, 7층 703호, 7층 704호, 8층 801호, 8층 802호, 8층 803호, 8층 804호, 8층 805호, 9층 901호, 9층 902호로서

외벽: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리등 마감.
내벽: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
천정: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태

기호3: 학원(이레음악학원)

기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

기호10: 학원(좋은이웃학원)

기호11: 근린시설(율하동사진관)

기호12: 학원(어쎈드영어)

기호13: OCEAN INDUS

기호17: NAMU NEULBO Kids Room

기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

기호24: 사무실로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류, 북측으로 중로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(2019-12-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건중 일부는 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 조사시점 당시 약 10,549,300원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경575 (5)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 5층 501호

용도: 근린상가

감정가: 273,000,000원

토지 면적: 147.61㎡ (약 44.65평)

건물 면적: 764.22㎡ (약 231.18평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 위반건축물

주의사항: 일괄매각. 조사시점 당시 약 10,549,300원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 경상남도 김해시 장유동에 위치하며, 주변은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 대체적인 대중교통 이용이 가능한 보통 수준입니다.

도로 상황: 본건 건물은 남측으로 대로3류, 동측과 북측으로 중로2류와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율하2지구)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 8일자 경남단감원예농업협동조합의 근저당권 (금 5,100,000,000원)이며, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2021-08-04

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-10-14

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,800,000원

전입/사업일자: 2021-08-04

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-10-14

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 22,000,000원

차임: 2,100,000원

전입/사업일자: 2021-11-12

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-10-14

대항력: 없음

* 임차인: 캡

보증금: 15,000,000원

차임: 1,400,000원

전입/사업일자: 2021-11-12

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-10-14

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

건물 개요: 율하 Good프라임 빌딩은 철골철근콘크리트 구조의 9층 건물로, 본건은 5층 501호(제2종근린생활시설)입니다.

건물 이용 상태:

* 본건 501호는 현재 공실 상태일 가능성이 높습니다. (감정평가서상 '기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태'에 포함될 가능성 있음)

* 건물 내 다른 호실들은 학원, 헬스장, 사진관, 공유오피스, 사무실 등으로 이용 중입니다.

주변 상권: 아파트 단지, 주거 지역, 학교 등이 인접해 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다. 또한, 상업업무시설이 혼재하여 유동인구 확보가 용이한 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 버스 노선 등을 통해 시내 이동이 가능하며, 도보 및 자가용 이용이 편리한 편입니다.

교육: 인근에 초, 중, 고등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

편의시설: 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

주거환경: 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경과 상업 환경이 복합적으로 나타납니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 조사 시점 기준 약 10,549,300원의 미납 관리비가 발생하였으며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

위반건축물: 본건에 위반건축물 등재 사실이 있어, 관련 행정처분(이행강제금 등) 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

건물 내부 상태: 일부 호실의 경우 폐문부재로 외부 관찰에 의존하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

율하 Good프라임 빌딩 5층 501호는 김해시 장유동의 일반상업지역 내에 위치한 근린상가입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 273,000,000원입니다. 모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 인수되는 채무나 보증금이 없어 권리분석상 안전한 물건입니다. 다만, 약 1,055만원의 미납 관리비와 위반건축물 등재 사실은 추가적인 부담이 될 수 있으므로 입찰 전 철저한 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필수적입니다. 현재 공실로 추정되는 501호는 임차 맞추기를 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 지역 개발에 따른 상권 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

장유 율하2지구의 개발 잠재력: 지역의 성장 가능성을 바탕으로 한 투자가치.

안정적인 임대 수익 기대: 상가 물건으로서 적극적인 임차 확보를 통해 꾸준한 임대 수익 창출 가능.

시세 대비 합리적 취득 기회: 경매 절차를 통한 시세 차익 기대.

권리관계 무하자: 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 273,000,000원

인수되는 권리/보증금: 0원

예상 낙찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

권고 입찰가: 260,000,000원 내외 (본 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 특히 미납 관리비 및 위반건축물 관련 비용을 감안하여 산정하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.