나이스옥션 법원경매 창원 2025타경575 [6] 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동소재 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호외 23개호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 304호, 3층 305호, 4층 404호, 4층 405호, 5층 501호, 5층 502호, 5층 503호, 5층 504호, 5층 505호, 6층 601호, 6층 605호, 6층 606호, 6층 607호, 7층 701호, 7층 702호, 7층 703호, 7층 704호, 8층 801호, 8층 802호, 8층 803호, 8층 804호, 8층 805호, 9층 901호, 9층 902호로서

외벽: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리등 마감.
내벽: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
천정: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태

기호3: 학원(이레음악학원)

기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

기호10: 학원(좋은이웃학원)

기호11: 근린시설(율하동사진관)

기호12: 학원(어쎈드영어)

기호13: OCEAN INDUS

기호17: NAMU NEULBO Kids Room

기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

기호24: 사무실로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류, 북측으로 중로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(2019-12-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건중 일부는 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

조사시점 당시 약 8,902,690원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경575 (6)

* 소재지: 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하 Good프라임 빌딩 6층 601호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 471,000,000원

* 토지 면적: 26.29㎡ (약 7.95평)

* 건물 면적: 136.11㎡ (약 41.17평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물명: 율하 Good프라임 빌딩

* 주용도: 제2종근린생활시설 (제1,2종근린생활시설)

* 총 층수: 9층

* 사용 승인일: 2021년 05월 18일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 장유동에 소재하며, 주변은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대체적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 남측으로 대로3류, 동측 및 북측으로 중로2류가 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율하2지구), 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 06월 08일에 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권입니다.

* 말소 예정 권리:

* 각종 근저당권 (경남단감원예농협, 부경원예농협, 주촌농협, 생림농협, 신용보증기금)

* 압류 (김해세무서장, 김해시)

* 임의경매개시결정 (주촌농업협동조합)

위 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 경매 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 현재 파악된 정보상 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권 (비끄아트율하점미술학원)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,100,000원

* 전입/사업일자: 2022-11-11

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 보증금 40,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 유치권을 행사할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

율하 Good프라임 빌딩은 김해시 장유동의 상업지역 내에 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 상업업무시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다.

* 건물 내 이용 현황 (본건 601호 외):

* 공실 상태로 파악된 호실들이 다수 존재합니다.

* 학원, 헬스장, 사진관, 공유오피스, 사무실 등 다양한 업종의 상가들이 입점해 있습니다.

* 본건 601호의 정확한 이용 상태는 현황조사보고서상 명확히 구분되지 않으나, 주변 상가들의 업종 분포를 고려할 때 일반적인 상가 또는 사무실 용도로 활용 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 아파트 단지, 학교 등이 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 혐오시설: 본건 소재지는 계획된 택지개발지구 내 상업지역으로, 일반적인 주거 및 상업 기능이 주를 이루고 있어 혐오시설의 입지는 낮을 것으로 판단됩니다. (외부 지도 서비스 검색 등 직접적인 추가 조사가 필요한 부분입니다.)

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 아파트 단지와 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 인근에 학교들이 위치하여 교육 환경 또한 양호합니다.

* 교통: 대로와 중로가 인접해 있어 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 조사 시점 기준 약 8,902,690원의 관리비가 미납된 것으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 직접 정산해야 할 수도 있는 부분이므로, 관리사무소에 방문하여 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (집합건물법에 따라 전유부분의 관리에 관한 체납금은 매수인이 인수할 수 있습니다.)

* 공실 위험: 감정평가서상 건물 내 여러 호실이 공실로 파악되었습니다. 본건 601호 역시 공실일 가능성이 있으며, 임대 시 공실 장기화에 대한 리스크를 고려해야 합니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 243억 8천만원에 달하여, 해당 건물의 담보 가치 대비 채무 부담이 상당합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 장유동 소재 율하 Good프라임 빌딩 내 구분상가로, 상업지역 내 우량 입지를 자랑합니다.

건물은 철골철근콘크리트 구조의 9층 신축 건물이며, 주변은 아파트, 상가, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건이나, 약 890만원의 관리비 미납금이 존재하며, 일부 공실 리스크를 안고 있습니다.

임차인은 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 장유 율하 택지지구 내 상업지역의 핵심 상권에 위치하여 풍부한 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 대로와 중로를 접하고 있어 접근성이 매우 우수합니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 권리상 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변의 다양한 상업시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 471,000,000원입니다.

낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

그러나 약 890만원의 미납 관리비 부담과 현재 상가 내 일부 공실 현황 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 상권의 임대 시세, 예상 공실률, 관리비 부담액, 건물의 현재 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 비교 분석을 통해 산출해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여, 현장 상황과 경쟁률을 고려하여 낙찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.