나이스옥션 법원경매 창원 2025타경575 [16] 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 9층902호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동소재 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호외 23개호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 304호, 3층 305호, 4층 404호, 4층 405호, 5층 501호, 5층 502호, 5층 503호, 5층 504호, 5층 505호, 6층 601호, 6층 605호, 6층 606호, 6층 607호, 7층 701호, 7층 702호, 7층 703호, 7층 704호, 8층 801호, 8층 802호, 8층 803호, 8층 804호, 8층 805호, 9층 901호, 9층 902호로서

외벽: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리등 마감.
내벽: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
천정: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태

기호3: 학원(이레음악학원)

기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

기호10: 학원(좋은이웃학원)

기호11: 근린시설(율하동사진관)

기호12: 학원(어쎈드영어)

기호13: OCEAN INDUS

기호17: NAMU NEULBO Kids Room

기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

기호24: 사무실로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류, 북측으로 중로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(2019-12-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건중 일부는 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

조사시점 당시 약 6,791,330원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경575 (16)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주촌농업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

공동담보: 해당 물건은 공동담보 물건입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하 굿프라임 빌딩 9층 902호

건물명: 율하 굿프라임 빌딩

용도: 제2종근린생활시설

건물구조: 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 9층 건물

사용승인일: 2021년 5월 18일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 33.36㎡ (약 10.1평)

건물면적: 172.70㎡ (약 52.2평)

감정가: 598,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 장유동에 위치하며, 주변은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 남측으로 대로3류, 동측 및 북측으로 중로2류의 도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율하2지구)으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭15M~20M)에 접하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권

* 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이며, 2021년 5월 25일 소유권 보존 등기되었습니다.

3.2. 등기부 현황 (말소 기준 권리: 2021년 6월 8일 경남단감원예농업협동조합 근저당)

* 근저당: 경남단감원예농협, 부경원예농협, 생림농협, 주촌농협, 신용보증기금 (총액 24,380,000,000원) - 모두 말소 예정

* 압류: 김해세무서장, 김해시 - 모두 말소 예정

* 경매개시결정: 주촌농업협동조합 (2025년 7월 23일)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 조사된 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본 물건은 율하2지구 중심 상업지역에 위치하며, 주변 아파트 단지의 배후수요를 기반으로 합니다.

* 제2종근린생활시설 용도로 다양한 상업 및 업무 시설 입점이 가능합니다.

4.2. 건물 이용 현황 (일부 호실 기준)

* 기존 건물 내 일부 호실은 공실 상태입니다.

* 나머지 호실은 학원, 헬스장, 사진관, 공유오피스, 사무실 등 다양한 용도로 이용 중입니다.

* (본건 902호의 구체적인 이용 상태는 현장 확인 필요)

4.3. 주변 시설

* 주변은 아파트 단지, 상업시설, 학교 등이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 혐오 시설 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 내 및 인근 상업시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타

* 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 조사 시점 기준으로 약 6,791,330원의 관리비가 미납된 것으로 보고되었습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

* 건물 내 일부 호실이 공실 상태로, 본건 902호 역시 공실일 가능성이 있습니다. 공실 해소를 위한 전략이 필요합니다.

6.3. 높은 채무 총액

* 전체 채권 총액이 243억 원에 달하여, 이는 과거 부동산 개발 또는 운영 과정에서의 재정적 부담이 있었음을 시사합니다. (낙찰 후 인수 부담은 없으나, 건물 전반의 안정성 판단 시 참고)

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 장유동 율하2지구 택지개발지구 내 상업지역에 위치한 제2종근린생활시설입니다. 9층 건물 중 902호이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 준수한 입지 조건과 잘 갖추어진 건물 구조를 가지고 있으며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 깔끔한 권리 관계를 자랑합니다. 다만, 상당 금액의 미납 관리비와 일부 공실 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변의 아파트 단지 및 상업시설 혼재로 인해 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 율하2지구라는 계획된 신도시 내 핵심 상업지역 입지

* 다양한 업종이 가능한 제2종근린생활시설 용도

* 아파트 단지 배후 수요 및 풍부한 유동인구

* 인수되는 권리 없는 명확한 권리 분석

* 장유동 일대 개발 호재 연계 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 임대 수익률 분석이 필요합니다.

본건의 감정가는 598,000,000원입니다.

* 미납 관리비 약 680만원은 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높으므로 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

* 건물 내 일부 공실 현황을 고려할 때, 낙찰 후 공실 해소를 위한 초기 투자 비용 및 기간을 감안해야 합니다.

* 보증금 인수액이 없어 권리상 부담은 없으나, 주변 시세 및 예상 임대 수익률을 바탕으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 임대 현황 및 시세 조사를 기반으로 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.