나이스옥션 법원경매 창원 2025타경575 [10] 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동소재 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호외 23개호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 304호, 3층 305호, 4층 404호, 4층 405호, 5층 501호, 5층 502호, 5층 503호, 5층 504호, 5층 505호, 6층 601호, 6층 605호, 6층 606호, 6층 607호, 7층 701호, 7층 702호, 7층 703호, 7층 704호, 8층 801호, 8층 802호, 8층 803호, 8층 804호, 8층 805호, 9층 901호, 9층 902호로서

외벽: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리등 마감.
내벽: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
천정: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태

기호3: 학원(이레음악학원)

기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

기호10: 학원(좋은이웃학원)

기호11: 근린시설(율하동사진관)

기호12: 학원(어쎈드영어)

기호13: OCEAN INDUS

기호17: NAMU NEULBO Kids Room

기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

기호24: 사무실로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류, 북측으로 중로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(2019-12-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건중 일부는 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

조사시점 당시 약 11,147,250원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경575 (10)

* 소재지: 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하 Good프라임 빌딩 7층 701호

* 신주소지: 경상남도 김해시 율하6로 64 (장유동)

* 용도: 제2종 근린생활시설

* 감정가: 571,000,000원

* 토지면적: 31.85㎡ (약 9.64평)

* 토지 지분: 31.85㎡ (약 9.64평)

* 건물면적: 164.91㎡ (약 49.89평)

* 건물 지분: 164.91㎡ (약 49.89평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 총 연면적: 10,281.27㎡ (약 3,109.58평)

* 건물 층수: 지하 2층, 지상 9층

* 해당 층: 7층

* 사용승인일: 2021년 05월 18일

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 김해시 장유동 824-4번지(율하6로 64)에 위치한 율하 Good프라임 빌딩 내 7층 701호입니다.

* 건물 주변은 아파트 단지, 상업 업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

* 대중교통 이용은 대체적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물은 남측으로 대로3류, 동측 및 북측으로 중로2류 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율하2지구)으로 지정되어 있으며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2021년 06월 08일 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권입니다.

* 본 경매 절차를 통해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 24,380,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (합계 0원).

* 다만, 임대 관계가 조사 시점 기준으로 미상이었으므로, 현재 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 그 조건(보증금, 차임 등)을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 율하 Good프라임 빌딩은 지상 9층, 지하 2층 규모의 철골철근콘크리트구조 건물입니다.

* 본건(701호)은 제2종 근린생활시설로 이용될 수 있으며, 건물 내에는 현재 학원, 헬스장, 사진관, 공유오피스, 사무실 등 다양한 업종의 시설이 입점해 있습니다.

* 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 상업 시설 이용객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물 준공 연도가 2021년으로 비교적 신축에 속하여 현대적인 상권 형성에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비(2대), 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 인근에 학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 현황조사보고서에 따르면 조사 시점 당시 약 11,147,250원의 관리비가 미납된 것으로 확인되었습니다. 이 금액은 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역과 정산 방법을 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 일부 폐문 및 외부 평가: 감정평가 과정에서 일부 호실이 폐문 부재로 인해 외부 관찰 등으로 평가되었습니다. 이는 해당 호실의 내부 상태가 외부 평가와 다를 수 있음을 의미합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면 본 건 인근에 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 김해시 장유동의 핵심 상업지역에 위치하며, 비교적 신축 건물 내의 구분 상가입니다.

* 풍부한 배후 수요와 양호한 교통 여건을 갖추고 있어 향후 상권 발전 가능성이 있습니다.

* 그러나 상당한 금액의 미납 관리비와 임대차 관계 미확인 등은 투자 전 반드시 해결해야 할 과제입니다.

* 권리관계는 명확하나, 미납 관리비 정산 및 공실 해소 계획을 철저히 수립하여 투자 위험을 관리하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 장유 율하2지구의 일반상업지역 내 입지로 안정적인 수요 확보 가능.

* 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 다양한 업종이 입점해 있어 상권 활성화 및 시너지 효과 기대.

* 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 시에는 감정가격 571,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 미납 관리비, 명도 비용, 향후 공실 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 이 부분은 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

* 정확한 예상 입찰가를 도출하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건 낙찰 사례, 예상 임대 수익률 분석 등 추가적인 시장 조사 및 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.