나이스옥션 법원경매 창원 2025타경575 [13] 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 7층704호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동소재 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호외 23개호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 304호, 3층 305호, 4층 404호, 4층 405호, 5층 501호, 5층 502호, 5층 503호, 5층 504호, 5층 505호, 6층 601호, 6층 605호, 6층 606호, 6층 607호, 7층 701호, 7층 702호, 7층 703호, 7층 704호, 8층 801호, 8층 802호, 8층 803호, 8층 804호, 8층 805호, 9층 901호, 9층 902호로서

외벽: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리등 마감.
내벽: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
천정: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태

기호3: 학원(이레음악학원)

기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

기호10: 학원(좋은이웃학원)

기호11: 근린시설(율하동사진관)

기호12: 학원(어쎈드영어)

기호13: OCEAN INDUS

기호17: NAMU NEULBO Kids Room

기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

기호24: 사무실로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류, 북측으로 중로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(2019-12-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건중 일부는 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

조사시점 당시 약 242,280원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경575 (13)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 824-4, 율하굿프라임빌딩 7층 704호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 403,000,000원

건축물명: 율하굿프라임빌딩

사용승인일: 2021년 5월 18일

총 층수: 9층

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.32㎡ (약 6.45평)

토지 지분: 21.32㎡ (약 6.45평)

건물면적: 110.38㎡ (약 33.39평)

건물 지분: 110.38㎡ (약 33.39평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 장유동에 위치한 율하굿프라임빌딩 7층 704호에 소재합니다. 주변으로는 아파트 단지, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

남측으로는 대로3류, 동측 및 북측으로는 중로2류와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 지역 지구 및 개발 계획

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율하2지구), 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

부근에 아파트 단지, 상업 시설, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의 및 교육 환경이 양호합니다. 검색 결과, 장유소각장 관련 주민 반대 민원 등이 있으나, 본 물건과의 직접적인 인접성이나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (소각장 관련 민원은 해당 시설과의 거리 및 영향 범위에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 6월 8일 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권(채권액 5,100,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 24,380,000,000원으로 매우 높으나, 이는 낙찰로 인해 모두 소멸될 권리들입니다.

김해세무서장 및 김해시의 압류는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 조사되었으며, 일부 호실은 폐문부재로 인해 외부 관찰 등으로 평가되었습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 물건이 속한 율하굿프라임빌딩은 철골철근콘크리트구조의 9층 건물로, 총 54개 호실로 구성되어 있습니다. 건물은 비교적 신축(2021년 사용승인)에 해당합니다. 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 상권 특성

율하2지구는 김해시의 신흥 상권으로, 대규모 아파트 단지 배후 수요와 함께 상업시설, 유흥, 위락 시설 등이 복합적으로 개발되고 있습니다. (검색 결과: 율하1지구 상권이 2지구 개발로 위축되는 현상도 있으나, 2지구 자체는 성장 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다.)

본 물건은 일반상업지역에 위치하며, 학원, 헬스장, 공유오피스, 사무실 등 다양한 근린생활시설 및 업무시설로 이용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.3. 공실 현황

전체 건물 중 일부 호실은 현황 공실 상태이며, 관리비 미납액이 약 242,280원 존재합니다. 본 물건(704호)의 실제 이용 상태 및 공실 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 교육 환경

주변에 다수의 아파트 단지가 위치하고 있으며, 학교도 인접해 있어 주거 배후 수요가 풍부합니다.

5.2. 편의 및 기반 시설

상업지역에 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이하며, 대로 및 중로 인접으로 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

총 등기부채권액이 243억 8천만원으로, 감정가 대비 매우 높아 경매 취하 가능성은 낮으나, 유찰 가능성을 높이는 요인입니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임차인 현황은 보증금 0원으로 인수 부담은 없으나, 임대 관계가 미상이고 일부 호실은 외부 관찰로 평가되어 실제 이용 상태 및 점유 관계 확인이 필요합니다.

6.3. 관리비 미납

약 242,280원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰 후 인수되는 권리는 아니지만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 시장 상황 및 경쟁

율하2지구 상권은 개발이 진행 중이나, 유사 상가 및 공실 현황에 따른 경쟁 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 율하2지구 중심상업지역에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)인 근린상가입니다. 풍부한 주거 배후 수요와 잘 갖춰진 도로망을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 높은 채권 총액으로 인한 권리 관계 복잡성과 임대 관계 미확인, 관리비 미납 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 건물 및 호실의 실제 이용 상태, 공실 여부, 주변 시세 등을 현장 방문을 통해 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 김해 율하2지구의 성장 가능성: 신도시 개발에 따른 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화 기대.

* 우수한 접근성: 대로 및 중로와 인접하여 차량 접근 용이.

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 유리.

* 다양한 활용 가능성: 제2종근린생활시설로 학원, 사무실, 상점 등 다양한 업종 입점 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 감정가는 403,000,000원이지만, 경매 시장에서는 유찰 횟수, 주변 유사 물건의 시세, 건물의 실제 상태, 명도 가능성, 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 1~2회 유찰 시 감정가의 70~80% 수준에서 검토해볼 수 있으나, 상세한 현장 조사와 주변 상권 및 시세 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.