나이스옥션 법원경매 창원 2025타경575 [14] 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동소재 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호외 23개호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 304호, 3층 305호, 4층 404호, 4층 405호, 5층 501호, 5층 502호, 5층 503호, 5층 504호, 5층 505호, 6층 601호, 6층 605호, 6층 606호, 6층 607호, 7층 701호, 7층 702호, 7층 703호, 7층 704호, 8층 801호, 8층 802호, 8층 803호, 8층 804호, 8층 805호, 9층 901호, 9층 902호로서

외벽: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리등 마감.
내벽: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
천정: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태

기호3: 학원(이레음악학원)

기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

기호10: 학원(좋은이웃학원)

기호11: 근린시설(율하동사진관)

기호12: 학원(어쎈드영어)

기호13: OCEAN INDUS

기호17: NAMU NEULBO Kids Room

기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

기호24: 사무실로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류, 북측으로 중로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(2019-12-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건중 일부는 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 조사시점 당시 약 25,235,970원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경575 (14)

* 소재지: 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 8층 801호

* 건물명: 율하 Good프라임 빌딩

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제1,2종 근린생활시설)

* 감정가: 2,729,000,000원

* 토지면적: 147.63㎡ (약 44.65평)

* 건물면적: 764.22㎡ (약 231.17평)

* (주: 본 면적은 일괄매각 대상 물건들의 총 면적으로 추정되며, 개별 호실의 전용면적은 추가 확인이 필요합니다.)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치: 경상남도 김해시 장유동 824-4번지에 소재하며, 새주소상 율하6로 64 (장유동)에 위치함.

* 주위환경: 본건이 위치한 율하 Good프라임 빌딩은 주변에 아파트 단지, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 주거 및 상업 기능을 갖춘 환경임.

* 교통상황: 남측으로 대로3류(폭 25m~30m), 동측 및 북측으로 중로2류(폭 15m~20m)와 직접 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호함. 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율하2지구)으로 지정되어 있으며, 택지개발지구 내에 속함. 가축사육제한구역에 해당함.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 등기부현황:

* 소유권보존: 주식회사지오오디프라임시티 (2021-05-25)

* 근저당권: 생림농업협동조합 (2021-06-08, 2,600,000,000원), 주촌농업협동조합 (2021-06-08, 3,900,000,000원), 경남단감원예농업협동조합 (2021-06-08, 5,100,000,000원), 부경원예농업협동조합 (2021-06-08, 5,100,000,000원) - 모두 말소됨.

* 근저당권공동담보: 신용보증기금 (2023-05-02, 7,680,000,000원) - 말소됨.

* 압류: 김해세무서장 (2024-08-21), 김해시 (2024-08-26) - 모두 말소됨.

* 임의경매: 주촌농업협동조합 (2025-07-23, 3,110,863,630원) - 본 경매 사건(2025타경575)의 개시결정 등기임.

* 총 등기부채권액: 약 24,380,000,000원 (말소기준 권리 외 다수 권리가 설정되었으나, 현재 모두 말소된 상태임)

* 임차인 현황:

* 조사 시점 기준 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 모든 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 낙찰 후 인수되는 보증금은 없습니다.

* * 권순하: 보증금 0원, 차임 550,000원 (2023-02-15 사업자등록)

* * 김경연: 보증금 0원, 차임 500,000원 (2022-08-01 사업자등록)

* * 김성진: 보증금 0원, 차임 500,000원 (2022-09-11 사업자등록)

* * 김순재: 보증금 0원, 차임 0원 (2023-11-22)

* * 장기용: 보증금 0원, 차임 100,000원 (2023-05-30)

* * 장동인: 보증금 0원, 차임 500,000원 (2023-02-20)

* * 제민구: 보증금 0원, 차임 250,000원 (2022-08-05)

* * 주식회사더율컬처앤마케팅: 보증금 0원, 차임 300,000원 (2023-11-28)

* * 주식회사자람홀딩스: 보증금 0원, 차임 200,000원 (2022-09-19)

* * 주식회사정상: 보증금 0원, 차임 200,000원 (2022-12-07)

* * 딩스주식회사 정상주식회: 보증금 0원, 차임 100,000원 (2022-12-14)

* * 사태양알앤제이: 보증금 0원, 차임 0원 (전입/사업일자 미상)

* * 차수연: 보증금 0원, 차임 100,000원 (2022-10-21)

* * 최정우: 보증금 0원, 차임 100,000원 (2023-12-18)

* * 최지은: 보증금 0원, 차임 300,000원 (2023-04-03)

* * 편승현: 보증금 0원, 차임 100,000원 (2023-04-04)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2.

3.

* 건물 개요: 율하 Good프라임 빌딩은 2020년 3월 9일 건축 허가를 받아 2021년 5월 18일 사용 승인된 철골철근콘크리트 구조의 9층 건물(지하 2층 포함)입니다. 총 54개의 호실로 구성되어 있습니다.

* 주요 용도: 본 건물 전체는 제1,2종 근린생활시설로 허가받아 다양한 상가 및 사무실 용도로 활용되고 있습니다.

* 건물 내 호실 이용 현황 (일부): 학원(음악, 영어), 헬스장, 사진관, 공유오피스, 일반 사무실 등으로 활발히 이용되고 있습니다. 본건 801호를 포함한 다수 호실이 일괄 매각 대상입니다.

* 전반적 상권: 아파트 단지 인근에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 상업 시설이 밀집된 지역에 있어 유동 인구 확보에도 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 주변 시설: 본 건이 위치한 장유동 일대는 아파트 단지, 다양한 상업 시설, 관공서, 학교 등이 균형 있게 분포되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 교육 환경: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 대형 마트, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 접근이 용이합니다.

* 의료 접근성: 김해시 내 주요 의료기관 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 미납 관리비: 현황 조사보고서에 따르면, 조사 시점 기준 약 25,235,970원의 관리비가 미납된 것으로 파악되었습니다. 이 미납 관리비는 매수인이 인수하여 정산해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 금액의 인수 여부 및 정확한 정산 금액을 확인해야 합니다.

* 공실 및 외부 평가: 본 건 중 일부 호실은 폐문부재로 인해 외부 관찰 등을 통해 평가되었으며, 현황 공실 상태인 호실이 존재합니다. 이는 향후 임대 수익 발생 시 공실 리스크를 고려해야 함을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

* 본 물건은 경상남도 김해시 장유동의 핵심 상업 지역에 위치한 율하 Good프라임 빌딩 내 근린상가로, 입지 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 건물의 권리관계가 비교적 명확합니다. 모든 기존 근저당권 및 압류 등이 말소되었으며, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 상당한 금액의 미납 관리비와 일부 공실 상태인 호실은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 관련 당사자와의 협의를 통해 인수 여부 및 정산 금액을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 탁월한 입지: 김해시 장유동의 주요 상업 지구에 위치하여 풍부한 유동 인구 및 지역 내 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 뛰어난 교통 환경: 대로 및 중로에 인접하여 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 기존 권리가 말소되었고, 임차인의 대항력이 없어 권리상 안전성이 높습니다.

* 일괄 매각의 장점: 다수의 호실을 일괄 매각함으로써 규모의 경제를 통한 임대 수익 극대화 및 효율적인 운영이 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 향후 유지 보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

* 본 건의 감정가는 2,729,000,000원입니다.

* 성공적인 투자를 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 공실률, 예상 임대료 수준, 그리고 약 25,235,970원의 미납 관리비 정산에 대한 면밀한 시장 분석이 선행되어야 합니다.

* 추후 공실 해소 및 적정 임대료 확보 가능성을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* (참고: 본 보고서에서는 시장 상황 및 추가적인 조사 없이 제공된 정보를 바탕으로 일반적인 분석을 제공합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 전문가와 함께 상세한 시장 조사 및 실사 과정을 거치시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.