나이스옥션 법원경매 창원 2025타경575 [7] 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층605호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동소재 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호외 23개호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 304호, 3층 305호, 4층 404호, 4층 405호, 5층 501호, 5층 502호, 5층 503호, 5층 504호, 5층 505호, 6층 601호, 6층 605호, 6층 606호, 6층 607호, 7층 701호, 7층 702호, 7층 703호, 7층 704호, 8층 801호, 8층 802호, 8층 803호, 8층 804호, 8층 805호, 9층 901호, 9층 902호로서

외벽: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리등 마감.
내벽: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
천정: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태

기호3: 학원(이레음악학원)

기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

기호10: 학원(좋은이웃학원)

기호11: 근린시설(율하동사진관)

기호12: 학원(어쎈드영어)

기호13: OCEAN INDUS

기호17: NAMU NEULBO Kids Room

기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

기호24: 사무실로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류, 북측으로 중로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(2019-12-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건중 일부는 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

조사시점 당시 약 234,220원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경575 (7)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층 605호

1.2. 물건 상세 정보

용도: 근린상가

감정가: 403,000,000원

토지면적: 21.32㎡ (약 6.45평)

토지지분: 21.32㎡ (약 6.45평)

건물면적: 110.38㎡ (약 33.39평)

건물지분: 110.38㎡ (약 33.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 건물 정보

건물명: 율하 Good프라임 빌딩

주용도: 제2종근린생활시설

총 층수: 9층 (해당 물건은 6층 605호)

구조: 철골철근콘크리트구조

준공일: 2021년 5월 18일

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상남도 김해시 장유동 율하2지구에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

남측으로는 대로3류, 동측 및 북측으로는 중로2류에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

율하2지구는 택지개발지구로 계획되어 발전 가능성이 있는 지역입니다.

2.2. 토지 이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율하2지구), 대로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 2021년 6월 8일 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 총 24,380,000,000원으로 다수의 대규모 채권이 설정되었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 1,800,000원

전입일자(사업일자): 2022년 7월 4일

확정일자: 2022년 7월 4일

대항력: 없음

비고: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 있으므로 낙찰 후 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 요약

건물 등기부에는 소유권보존등기, 다수의 근저당권, 공동담보채권, 압류 등이 설정되어 있었으나, 임의경매개시결정 등기(창원지방법원 2025타경575)가 말소기준권리가 되며, 그 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 현황

해당 건물(율하 Good프라임 빌딩) 내에는 다음과 같은 다양한 업종이 입점해 있거나 공실 상태입니다.

* 기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실 상태

* 기호3: 학원(이레음악학원)

* 기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

* 기호10: 학원(좋은이웃학원)

* 기호11: 근린시설(율하동사진관)

* 기호12: 학원(어쎈드영어)

* 기호13: OCEAN INDUS

* 기호17: NAMU NEULBO Kids Room

* 기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

* 기호24: 사무실로 이용 중

4.2. 주변 상업 시설

본건이 위치한 율하2지구는 신도시 지역으로, 주거 단지 배후의 상업 시설이 발달해 있습니다. 주변에는 다양한 상업 시설, 편의 시설, 교육 시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대됩니다. (별도 지도 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근에 대규모 아파트 단지가 있어 주거 수요가 풍부하며, 상업 시설 내 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (정확한 학교명은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

조사 시점 기준, 약 234,220원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인 및 정산 계획이 필요합니다.

6.2. 공실 위험

건물 내 일부 호실이 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 임대 수익률에 영향을 줄 수 있으므로, 임대 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

6.3. 복잡한 권리 관계 이력

과거 다수의 대규모 근저당권 및 압류 설정 이력이 존재하여 복잡한 권리 관계를 가지고 있었습니다. 비록 현재는 모두 말소 예정이나, 이러한 이력은 사업 추진 과정에서의 어려움을 시사할 수 있습니다.

6.4. 기타

* 임대 관계는 미상입니다.

* 일부 폐문 부재로 인해 외부 관찰에 의거 평가되었으므로 참고하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 율하2지구 내 율하 Good프라임 빌딩의 근린상가 점포로, 신도시 개발 지역의 배후 수요를 기반으로 한 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재하여 안정적인 상권 형성이 가능합니다. 다만, 일부 공실 상태 및 미납 관리비 등의 부담 요소는 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 관리해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 율하2지구 신도시 개발 지역 내 위치하여 미래 가치 상승 기대

* 배후 주거 단지의 풍부한 소비 수요

* 다양한 업종이 혼재하는 상가 건물로 업종 전환 및 신규 임대 가능성

* 준공 후 비교적 신축에 가까운 건물 상태 (2021년 준공)

9. 예상 입찰가 산정 전략

예상 입찰가는 본건의 감정가 403,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 본 건은 인수할 보증금(0원)이 없으므로, 실질적인 초기 투자 비용 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

미납 관리비 정산액, 명도 비용, 취득세, 법무 비용 등 제반 부대 비용을 충분히 고려하여 수익률 분석 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.