나이스옥션 법원경매 창원 2025타경575 [4] 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동소재 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호외 23개호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 304호, 3층 305호, 4층 404호, 4층 405호, 5층 501호, 5층 502호, 5층 503호, 5층 504호, 5층 505호, 6층 601호, 6층 605호, 6층 606호, 6층 607호, 7층 701호, 7층 702호, 7층 703호, 7층 704호, 8층 801호, 8층 802호, 8층 803호, 8층 804호, 8층 805호, 9층 901호, 9층 902호로서

외벽: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리등 마감.
내벽: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
천정: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태

기호3: 학원(이레음악학원)

기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

기호10: 학원(좋은이웃학원)

기호11: 근린시설(율하동사진관)

기호12: 학원(어쎈드영어)

기호13: OCEAN INDUS

기호17: NAMU NEULBO Kids Room

기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

기호24: 사무실로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류, 북측으로 중로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(2019-12-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건중 일부는 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

조사시점 당시 약 7,907,350원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경575 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하 Good프라임 빌딩 4층 405호

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 553,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 및 규모

토지면적: 30.85㎡ (약 9.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 159.70㎡ (약 48.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 건물 상세 정보 (율하 Good프라임 빌딩)

건축구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물

총 동수: 1개동

총 세대수: 54호

준공일: 2021년 05월 18일

건축면적: 985.88㎡

연면적: 10281.27㎡

건폐율: 79.88%

용적률: 659.78%

2.5. 권리분석 개요

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (모든 권리 매각으로 소멸 예정)

말소기준권리: 2021년 06월 08일 (경남단감원예농업협동조합 근저당권)

총 등기부채권액: 24,380,000,000원

2.6. 특이사항

공동담보 물건임.

조사시점 당시 약 7,907,350원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고됨.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 장유동 소재 율하 Good프라임 빌딩 4층 405호에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건 건물은 남측으로 폭 25m~30m의 대로3류, 동측 및 북측으로 폭 15m~20m의 중로2류와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율하2지구), 대로3류 접함, 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사지오오디프라임시티 (2021-05-25)

* 근저당권 (말소기준권리): 경남단감원예농업협동조합 (2021-06-08, 5,100,000,000원)

* 근저당권: 부경원예농업협동조합 (2021-06-08, 5,100,000,000원)

* 근저당권: 생림농업협동조합 (2021-06-08, 2,600,000,000원)

* 근저당권: 주촌농업협동조합 (2021-06-08, 3,900,000,000원)

* 근저당권공동담보목록: 신용보증기금 (2023-05-02, 7,680,000,000원)

* 압류: 김해세무서장 (2024-08-21)

* 압류: 김해시 (2024-08-26)

* 임의경매 개시 결정: 주촌농업협동조합 (2025-07-23, 3,110,863,630원)

상기 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 임대관계가 미상이므로, 보증금이나 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 건물 이용 현황

본 물건이 소재한 율하 Good프라임 빌딩은 근린생활시설 및 상업업무시설이 밀집한 건물로, 다양한 업종으로 활용되고 있습니다.

건물 내 다른 호실은 학원, 헬스장, 사진관, 공유 오피스, 사무실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

해당 4층 405호의 구체적인 이용 상태는 현황조사 당시 외부 관찰 등에 의거하여 평가되었으며, 일부 공실 상태일 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.3. 2. 주변 상권

주변에 대규모 아파트 단지가 다수 위치하고 있어 주거 배후 수요가 풍부합니다.

또한, 상업업무시설 및 학교가 혼재된 지역으로 소비 및 유동 인구가 활발할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

인근 상업시설 이용이 편리하며, 아파트 단지 내 편의시설도 접근 가능합니다.

1.4. 2. 교육시설

율하초등학교, 율하고등학교 등 다수의 학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 3. 주변 환경

건축물대장상 특이사항은 없으며, 주변에 혐오시설이 있는 것으로 파악되지 않습니다. 해당 지역은 아파트, 상가, 학교 등이 조화롭게 배치된 주거 및 상업 중심 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 미납 관리비

약 7,907,350원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 금액과 인수 여부를 확인해야 합니다.

1.5. 2. 임대 관계 미상

임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임 액수는 어떻게 되는지 추가적인 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 점유 여부는 별개의 문제입니다.

1.5. 3. 공실 및 활용

405호의 정확한 이용 상태 및 공실 여부가 불확실합니다. 공실 발생 시 임대 수익에 직접적인 영향을 미치므로, 임대 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 장유동의 일반상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부하고, 대로 및 중로변에 접하여 접근성이 매우 뛰어난 상가 건물입니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되어 등기상 깨끗한 상태로 취득 가능할 것으로 보입니다.

다만, 상당 금액의 미납 관리비와 임대관계 미상으로 인한 잠재적 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 405호의 구체적인 활용 가능성 및 임대 수익성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 아파트 단지 밀집 지역의 상업지구 내 물건으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 뛰어난 접근성: 3면이 도로에 접하여 차량 통행 및 방문객 접근 용이.

* 미래 가치: 택지개발지구 및 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성.

* 소멸주의 권리: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 553,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 실제 시장 가격 및 유사 물건 시세.

* 건물 405호의 현재 상태 및 향후 예상 임대 수익률.

* 인수해야 할 미납 관리비 약 7,907,350원을 고려한 실질 매수 가격.

* 현재 점유자 유무 및 대항력 유무에 따른 추가적인 부담 가능성.

* 채권 총액이 높은 점을 감안한 경매 시장 내 경쟁 상황.

따라서, 충분한 현장 조사를 바탕으로 예상되는 임대 수익 및 향후 가치 상승 가능성을 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.