나이스옥션 법원경매 창원 2025타경575 [2] 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동소재 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호외 23개호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 304호, 3층 305호, 4층 404호, 4층 405호, 5층 501호, 5층 502호, 5층 503호, 5층 504호, 5층 505호, 6층 601호, 6층 605호, 6층 606호, 6층 607호, 7층 701호, 7층 702호, 7층 703호, 7층 704호, 8층 801호, 8층 802호, 8층 803호, 8층 804호, 8층 805호, 9층 901호, 9층 902호로서

외벽: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리등 마감.
내벽: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
천정: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태

기호3: 학원(이레음악학원)

기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

기호10: 학원(좋은이웃학원)

기호11: 근린시설(율하동사진관)

기호12: 학원(어쎈드영어)

기호13: OCEAN INDUS

기호17: NAMU NEULBO Kids Room

기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

기호24: 사무실로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류, 북측으로 중로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(2019-12-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건중 일부는 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

조사시점 당시 약 11,292,030원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경575 (2)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 3층 305호

용도: 근린상가

감정가: 614,000,000원

토지면적: 30.85㎡ (약 9.33평)

건물면적: 159.70㎡ (약 48.31평)

건물 구조: 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 3층 305호

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩에 위치하며, 주변은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 남측으로 대로3류, 동측 및 북측으로 중로2류와 접하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율하2지구)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경: 현재 제공된 정보상으로는 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이나 환경 문제는 확인되지 않았습니다. (외부 검색 불가)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 06월 08일 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기현황:

* 소유권보존: 2021년 05월 25일 주식회사지오오디프라임시티

* 근저당권: 다수 설정되었으나 모두 말소 예정입니다. (생림농협, 주촌농협, 경남단감원예농협, 부경원예농협)

* 공동담보: 신용보증기금 (말소 예정)

* 압류: 김해세무서장, 김해시 (말소 예정)

* 임의경매: 주촌농업협동조합 (말소 예정)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 24,380,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 개요: 율하 Good프라임 빌딩은 총 9층 규모의 철골철근콘크리트 구조 건물로, 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 호실 현황:

* 본건 305호는 현재 공실 상태입니다.

* 건물 내 다수의 호실이 학원, 헬스장, 근린시설, 공유오피스, 사무실 등으로 이용 중이며, 일부 공실도 확인됩니다.

* 주변 상권: 아파트 단지 및 상업업무시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 아파트 단지 및 다양한 상업업무시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 대로와 중로에 접해 있어 교통이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 조사 시점 기준 약 11,292,030원의 관리비가 미납된 것으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 별도 정산해야 할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 본건 관련 임대 관계는 미상으로 조사되었으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 그러나 임대차 현황에 대한 상세한 확인 및 검증 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 공실: 본건 305호를 포함하여 일부 호실이 공실 상태로, 공실 장기화 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 장유동의 율하2지구 내 일반상업지역에 위치한 상가 건물로, 주변에 주거 및 상업시설이 혼재하여 배후 수요가 예상되는 곳입니다. 건물 접근성은 양호하나, 현재 공실 상태이며 약 1,100만원 이상의 미납 관리비가 발생한 점은 고려해야 할 사항입니다. 다수의 권리 설정이 있었으나 모두 말소될 예정이므로 권리관계는 명확한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 율하2지구의 일반상업지역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교통 접근성: 대로 및 중로에 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 다양한 업종 입점 가능: 상가로서 학원, 사무실, 근린시설 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 614,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 약 1,100만원 이상의 미납 관리비와 현재 공실 상태 등을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 공실률, 임대료 수준, 향후 지역 개발 계획 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.