나이스옥션 법원경매 창원 2025타경575 [3] 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동소재 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호외 23개호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 304호, 3층 305호, 4층 404호, 4층 405호, 5층 501호, 5층 502호, 5층 503호, 5층 504호, 5층 505호, 6층 601호, 6층 605호, 6층 606호, 6층 607호, 7층 701호, 7층 702호, 7층 703호, 7층 704호, 8층 801호, 8층 802호, 8층 803호, 8층 804호, 8층 805호, 9층 901호, 9층 902호로서

외벽: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리등 마감.
내벽: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
천정: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태

기호3: 학원(이레음악학원)

기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

기호10: 학원(좋은이웃학원)

기호11: 근린시설(율하동사진관)

기호12: 학원(어쎈드영어)

기호13: OCEAN INDUS

기호17: NAMU NEULBO Kids Room

기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

기호24: 사무실로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류, 북측으로 중로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(2019-12-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건중 일부는 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

조사시점 당시 약 545,690원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경575 (3)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하 Good프라임 빌딩 4층 404호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 403,000,000원

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.32㎡ (약 6.45평)

토지 지분: 21.32㎡ (약 6.45평)

건물면적: 110.38㎡ (약 33.39평)

건물 지분: 110.38㎡ (약 33.39평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 김해시 장유동 소재 율하 Good프라임 빌딩 내에 위치하며, 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

건물은 철골철근콘크리트 구조이며 9층 건물로, 본 물건은 4층 404호입니다.

건물 외벽은 드라이비트, 복합판넬, 강화유리 등이며, 내벽 및 천정은 일부 인테리어 및 노출콘크리트 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샤시 창호입니다.

2.2. 교통 여건

대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물 남측으로 대로3류 (폭 25m~30m), 동측 및 북측으로는 중로2류 (폭 15m~20m) 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율하2지구)으로 지정되어 있습니다.

대로3류 및 중로2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존등기는 2021년 5월 25일 주식회사지오오디프라임시티 명의로 되어 있습니다.

등기부상 다수의 근저당권 및 압류 등기 사항이 존재하였으나, 모두 말소되었습니다.

이는 본 경매 절차를 통해 모든 선순위 권리가 말소될 예정임을 시사합니다.

최종적으로 본 건에 대한 임의경매 개시 결정은 2025년 7월 23일 주촌농업협동조합에 의해 이루어졌습니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 임차인 이한나(이래음악학원) 씨가 존재합니다.

보증금 30,000,000원, 차임 1,350,000원이며, 전입/사업자 등록일자는 2021년 8월 6일입니다.

확정일자는 2024년 2월 16일이며, 배당신고일자는 2025년 10월 17일입니다.

대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 및 물건 명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

이에 따라, 낙찰자는 별도의 권리 인수 부담 없이 본 건을 취득하게 됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물(율하 Good프라임 빌딩)은 제2종 근린생활시설로 분류되며, 총 9층 규모입니다.

현재 조사 시점 기준, 본 물건(404호)을 포함한 일부 호실은 공실 상태이며, 음악 학원, 헬스장, 사진관, 공유 오피스, 일반 사무실 등 다양한 업종으로 이용 중이거나 이용 가능합니다.

건물 내 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

본 건물은 김해시 장유동의 율하지구 중심상업지역에 위치하며, 약 1만 세대에 달하는 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 직접적으로 확보하고 있습니다.

인근에 다수의 학교가 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 한 학원, 교육 관련 시설의 입점 수요가 높습니다.

수변 라인 및 중심 사거리 등 주요 입지에 다양한 상업시설이 분포하고 있으며, 율하1지구와 차별화되는 상권을 형성하고 있습니다.

본 건물(율하 Good프라임 빌딩)은 2021년 5월 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 깔끔한 외관과 시설을 갖추고 있습니다.

건물 내 일부 호실은 공실 상태이나, 다른 호실에서는 카페, 학원, 헬스장, 공유 오피스 등 다양한 업종이 운영 중입니다.

유사 면적의 상가 임대료 시세는 월 약 500만원 내외로 추정 가능하며, 이는 본 물건의 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 뒷받침합니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 김해시 장유동 율하지구는 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 신축 위주의 깔끔한 환경을 자랑합니다.

율하지구는 김해 내에서 상위권 학군으로 꼽히며, 율하초, 율하중, 율하고 등이 인근에 위치해 교육 환경이 우수합니다.

지역적으로 볼 때, 율하2지구 중심상업지역에는 일반 음식점, 병의원, 학원 등이 밀집되어 있으며, 남측 상권으로는 유흥 및 위락 시설이 일부 밀집되어 있는 지역도 있습니다.

김해시에는 자원순환시설(폐기물 처리 시설)이 위치하고 있으나, 본 물건지와 직접적인 악취 피해 우려는 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

조사 시점 당시 약 545,690원의 관리비가 미납된 것으로 파악되었습니다. 낙찰 후 미납 관리비는 일반적으로 인수 대상이 아니나, 정확한 인수 여부 및 납부 절차는 반드시 확인해야 합니다.

본 건은 공동담보로 진행된 경매 건으로, 과거 채권 총액이 매우 높았으나, 현재 모든 선순위 권리가 말소될 예정이므로 권리 관련 리스크는 적습니다.

일부 공실 상태인 호실이 있어, 향후 공실 리스크를 관리해야 합니다.

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이나, 건물 및 개별 호실의 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 장유동의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 우수한 접근성과 주변 대규모 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

모든 선순위 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 미납 관리비 등의 잠재적 비용 발생 가능성과 일부 공실 호실에 대한 공실 리스크 관리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

율하지구 내 우수한 입지: 대규모 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 확보.

양호한 교통 접근성: 대로 및 중로에 인접하여 차량 접근 용이.

권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸 예정, 인수되는 권리 및 보증금 없음.

근린상가로서 다양한 업종 전환 가능성: 학원, 사무실, 소매점 등 활용 폭 넓음.

신축 건물: 비교적 최근에 지어진 건물로 깔끔한 상태 유지.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가(403,000,000원)를 기준으로, 향후 예상 임대 수익률, 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 권리 부담이 없으므로, 적극적인 시장 분석을 통해 본 물건의 가치를 평가하고 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.