나이스옥션 법원경매 창원 2025타경575 [9] 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층607호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동소재 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호외 23개호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 304호, 3층 305호, 4층 404호, 4층 405호, 5층 501호, 5층 502호, 5층 503호, 5층 504호, 5층 505호, 6층 601호, 6층 605호, 6층 606호, 6층 607호, 7층 701호, 7층 702호, 7층 703호, 7층 704호, 8층 801호, 8층 802호, 8층 803호, 8층 804호, 8층 805호, 9층 901호, 9층 902호로서

외벽: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리등 마감.
내벽: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
천정: 일부 인테리어, 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호1,2,4,14,15,16,23: 현황 공실상태

기호3: 학원(이레음악학원)

기호5,6,6-1,7,8,9: 일체로 헬스장(CAPTAIN GYM)

기호10: 학원(좋은이웃학원)

기호11: 근린시설(율하동사진관)

기호12: 학원(어쎈드영어)

기호13: OCEAN INDUS

기호17: NAMU NEULBO Kids Room

기호18,19,20,21,22: 일체로 공유오피스

기호24: 사무실로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류, 북측으로 중로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(2019-12-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건중 일부는 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

조사시점 당시 약 418,460원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경575 (9) 사건에 대한 물건 보고서를 아래와 같이 작성합니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경575 (9)

* 소재지: 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층 607호

* 건물명: 율하 Good프라임 빌딩

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 9층 건물 내 6층

* 건축물 사용승인일: 2021년 05월 18일

* 감정가: 276,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 OOOOOOO (이름 일부 마스킹)

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 15.42㎡ (약 4.66평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 전용 면적: 79.85㎡ (약 24.16평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 총 건물 면적 (연면적): 10,281.27㎡ (약 3,109.93평)

* 구분 건물 호수: 총 54개 호

1.3. 입지조건

* 주변 환경: 경상남도 김해시 장유동 소재 율하2지구 내에 위치하며, 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 도로 접근성: 남측으로 대로3류, 동측 및 북측으로 중로2류와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 교통 상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율하2지구), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2021년 06월 08일자 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

* 오 주식회사

* 보증금: 20,000,000원

* 월세: 1,200,000원

* 사업개시일: 2022년 07월 11일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 10월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자가 없어 배당에 우선순위가 없습니다.

1.5. 건물 상세정보

* 건물 구조: 철골철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕

* 외벽 마감: 드라이비트, 복합판넬, 강화유리 등

* 내벽 마감: 일부 인테리어, 노출콘크리트 등

* 천정 마감: 일부 인테리어, 노출콘크리트 등

* 창호: 샤시 창호

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 건물 내 56대의 실내 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.6. 이용 상태 및 상권 분석

* 현재 이용 상태: 본건 6층 607호의 정확한 현재 이용 상태는 조사 시점 상 외부 관찰 등으로 일부 파악되었으며, 임대 관계는 미상입니다. (전체 건물 단위로는 공실, 학원, 헬스장, 사진관, 공유오피스 등 다양한 용도로 이용 중입니다.)

* 상권 특성: 율하2지구 내 상업 지역에 위치하여 아파트 단지 및 주거 지역을 배후로 하고 있습니다. 다양한 근린생활시설 및 업무 시설이 혼재되어 있어 일반적인 상권 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

1.7. 생활 정보

* 교육 시설: 인근에 학교가 소재하여 주거 및 상업 시설과 함께 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 편의 시설: 상업 지역 내 위치하여 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. (구체적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다.)

1.8. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 조사 시점 기준 약 418,460원의 관리비가 미납된 것으로 확인되었습니다. (경매 낙찰자는 미납 관리비 중 공용 부분이 아닌 전용 부분에 해당하는 금액에 대해서는 부담해야 할 수 있으므로, 관리사무소 확인이 필요합니다.)

* 임차인 대항력 부재: 현황 조사된 임차인은 대항력이 없으나, 권리 신고 및 배당 요구 관련 사항을 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 공실 가능성: 건물 내 일부 호실이 공실 상태인 점은 임대 수익 창출에 영향을 줄 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 장유동 율하2지구의 중심 상업 지역에 위치한 율하 Good프라임 빌딩 내 상가입니다.

* 건물은 비교적 신축(2021년 사용승인)이며, 철골철근콘크리트 구조로 안정적인 상태를 유지하고 있습니다.

* 교통 및 주변 인프라는 양호한 편이나, 현재 임차인의 대항력 부재 및 일부 미납 관리비 등은 낙찰 후 부담이 될 수 있는 요소입니다.

* 전체 건물 내 다양한 업종의 상가들이 입점해 있으며, 해당 호실의 정확한 현재 이용 상태 및 공실 여부, 임대 가능성은 추가적인 현장 확인이 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

* 율하2지구 내 상업 지역에 위치한 접근성 좋은 상가입니다.

* 건물 신축 연차(2021년)가 비교적 짧아 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 9층 건물의 6층으로, 상층부에 위치하여 전망 등 이점이 있을 수 있습니다.

* 건물 내 다른 호실들이 학원, 헬스장, 공유오피스 등 다양한 상업 시설로 운영되고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.11. 예상 입찰가 산정

* 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 276,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 주변 시세, 건물 상태, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 결정해야 합니다.

* (참고) 제시된 감정가는 2025년 10월 14일 배당 신고일 기준이며, 물건의 현재 가치를 반영하기 위해 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

* 통상적으로 감정가의 70%~90% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 입찰 전략은 개별적인 시장 분석 및 경매 동향을 바탕으로 수립되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.