나이스옥션 법원경매 창원 2025타경884 [5] 경상남도 김해시 부원동 705 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 김해중학교 서측 인근에 위치하는 세림스위트빌 3층 303호,304호,305호,306호 및 5층 504호 단위세대로서 부근은 소규모 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 대체로 보통수준임.

교통상황

본 공동주택까지 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건내 3층 303호,304호,305호,306호 및 5층 504호로서 (사용승인일:2012.11.30) 외벽:화강석마감, 스톤코트마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샤시창호 구조 등

이용상태

기호1~5 : 도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형.평지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2024-05-09)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경884 (5)

소재지: 경상남도 김해시 부원동 705 5층504호

용도: 연립주택 (도시형 생활주택)

감정가: 83,000,000원

토지면적: 18.13㎡ (약 5.48평)

건물면적: 44.84㎡ (약 13.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새 * (새김해새마을금고)

사용승인일: 2012년 11월 30일

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 부원동, 김해중학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 소규모 아파트단지, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정 또한 일반적인 도로 및 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측으로 소로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 현 소유자는 김동수씨입니다.

* 말소기준권리는 2014년 7월 3일 접수된 새김해새마을금고의 근저당(275,600,000원)입니다.

* 현재 진행 중인 본 경매는 동일 채권자인 새김해새마을금고에 의해 2025년 12월 29일 신청되었습니다(채권액 217,798,978원).

* 등기부채권 총액은 275,600,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주 희

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 7월 30일

* 확정일자: 2018년 7월 18일

* 배당신고일자: 2026년 3월 30일

* 대항력: 없음

* 본 건은 매각으로 인해 말소되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린상가와 학교가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설 밀집 지역은 아니나, 지역 기반 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 7층 건물 중 5층에 위치한 도시형 생활주택입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 화강석 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

* 설비: 급배수 및 위생 설비, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 소규모 주택 단지와 근린 상가, 학교 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 임차인 주 희씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 공동담보 물건으로, 유사한 조건의 다른 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 입찰 경쟁이 치열해질 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 최근 거래 사례에서 시세 차이가 존재하는 것으로 파악되어, 정확한 시세 조사를 통한 입찰가 산정이 중요합니다.

* 주변 지역에 혐오시설은 현재 파악되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

* 본 물건은 2012년식 도시형 생활주택으로 비교적 신축에 속하며, 주거지 내에 위치하여 생활 환경이 양호한 편입니다. 권리 관계는 비교적 단순하나, 감정가와 유사 사례의 매매가 사이에 차이가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 최근 준공된 도시형 생활주택으로 상품성이 양호합니다.

* 주거지 내에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 권리 관계가 단순하여 투자 위험이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 83,000,000원입니다.

* 최근 동일 단지(추정)인 스위트빌 58.76㎡가 2026년 2월 3일 64,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 본 건(44.84㎡)의 시세는 약 48,866,000원으로 추정됩니다.

* 또한, 인근 일신빌라 73.02㎡가 2026년 2월 24일 83,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 이는 건물 연식(2001년) 및 면적 차이가 크다는 점을 고려해야 합니다.

* 현재 감정가가 최근 거래 사례 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 따라서, 보수적인 접근과 시세 조사를 바탕으로 65,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가를 하회하지만, 유사 거래 사례의 시장 가치를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.