나이스옥션 법원경매 창원 2025타경884 [4] 경상남도 김해시 부원동 705 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 김해중학교 서측 인근에 위치하는 세림스위트빌 3층 303호,304호,305호,306호 및 5층 504호 단위세대로서 부근은 소규모 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 대체로 보통수준임.

교통상황

본 공동주택까지 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건내 3층 303호,304호,305호,306호 및 5층 504호로서 (사용승인일:2012.11.30) 외벽:화강석마감, 스톤코트마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샤시창호 구조 등

이용상태

기호1~5 : 도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형.평지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2024-05-09)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경상남도 김해시 부원동 705번지 소재 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경884 (4)

소재지: 경상남도 김해시 부원동 705, 3층 306호 (세림스위트빌)

용도: 연립주택 (도시형 생활주택)

감정가: 85,000,000원

토지면적: 18.33㎡ (약 5.54평)

건물면적: 45.33㎡ (약 13.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOO (새김해새마을금고)

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 부원동 소재 김해중학교 서측 인근에 위치하며, '세림스위트빌'이라는 건물명으로 확인됩니다. 주변은 소규모 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 도로 및 대중교통 이용 상황은 대체로 보통 수준입니다.

1.2. 3.인접 도로 상태

본 물건지는 북측으로 소로(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

* 말소기준권리: 2014년 7월 3일 접수된 새김해새마을금고의 근저당권 (을1) 입니다.

* 본 경매개시결정 등기: 2025년 12월 29일 접수된 새김해새마을금고의 임의경매 (갑3) 입니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 275,600,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없습니다. (물건명세서 참고사항에 지상권개요는 있으나, 본건에서 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: A (ABDUAZIMOVBAKHODIRYULDASHEVICH)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2023-04-06

* 확정일자: 2026-03-20

* 배당신고일자: 2026-04-29

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 임대차 관계는 소멸됩니다. 다만, 배당순위에 따라 보증금의 일부 또는 전부를 배당받지 못할 수 있습니다.

* 임차인: K (KURBANOVAKHATIRAISMATULLAEVNA)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-07

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 관계로 매각으로 임대차 관계는 소멸됩니다.

* 임차인: Y (YULDASHEVISLOMJONBAKHODIROVICH)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-30

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 관계로 매각으로 임대차 관계는 소멸됩니다.

* 임차인: Y (YULDASHEVMUHAMMADJONBAKHODIROVICH)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-17

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 관계로 매각으로 임대차 관계는 소멸됩니다.

1.3. 3.인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 매수인이 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상가 및 시설

본 물건이 위치한 부원동 지역은 근린상가 및 업무시설이 혼재된 상권입니다. 김해중학교 등 교육시설과 인접하여 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 2.건물 특징

건물은 철근콘크리트구조로, 2012년 11월 30일에 사용 승인되었습니다. 총 7층 건물이며, 본 물건은 3층에 위치하고 있습니다. 외벽은 화강석 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

김해중학교 등 학교시설이 인접해 있으며, 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성은 양호합니다.

1.5. 2.주거 환경

본 건물은 도시형 생활주택 및 연립주택 등으로 사용되며, 주위 환경이 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 주거 환경은 대체로 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.높은 근저당 설정액

등기부상 총 채권액(275,600,000원)이 감정가(85,000,000원)보다 현저히 높아, 채권자(새김해새마을금고)가 배당받는 금액이 적을 수 있습니다. 다만, 이는 경매 절차에 따라 배당되는 금액에 따라 달라지며, 매수인에게 직접적인 인수 부담으로 작용하지는 않습니다.

1.6. 2.감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 85,000,000원이나, 동일 건물(스위트빌)의 최근 매매 사례(2026년 2월, 58.76㎡ 기준 64,000,000원)를 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 부원동에 위치한 도시형 생활주택으로, 입지 조건은 보통 수준이며 주거 및 상업 기능이 복합된 지역에 속합니다. 건물은 비교적 신축(2012년 사용승인)에 해당하며, 내부 설비도 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석상 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 감정가와 최근 거래 사례 간의 시세 차이가 존재하며, 높은 근저당 설정액은 경매 결과에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 김해시 부원동 역세권 인근의 주거 및 상업 복합지역에 위치하여 접근성이 양호합니다.

* 비교적 신축(2012년) 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 중 대항력 있는 자가 없어 매수인이 인수하는 임대차 관련 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 동일 건물인 '스위트빌' 58.76㎡(약 17.78평)가 2026년 2월 64,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 45.33㎡(약 13.71평)이므로, 단순 평당 가격을 적용하면 시세는 49,400,000원 내외로 추정됩니다.

또한, 2025년 12월 29일 경매개시 결정 시점의 채권액(217,798,978원)과 말소기준권리(275,600,000원)가 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 본건이 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

입찰 시점을 고려한 적정 시세와 경매 초반 유찰 가능성을 감안할 때, 약 80% 수준인 68,000,000원 내외를 초기 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 추가적인 현황 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.