나이스옥션 법원경매 창원 2025타경884 [2] 경상남도 김해시 부원동 705 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 김해중학교 서측 인근에 위치하는 세림스위트빌 3층 303호,304호,305호,306호 및 5층 504호 단위세대로서 부근은 소규모 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 대체로 보통수준임.

교통상황

본 공동주택까지 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건내 3층 303호,304호,305호,306호 및 5층 504호로서 (사용승인일:2012.11.30) 외벽:화강석마감, 스톤코트마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샤시창호 구조 등

이용상태

기호1~5 : 도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형.평지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2024-05-09)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경884 (2)

소재지: 경상남도 김해시 부원동 705 3층304호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 83,000,000원

토지면적: 18.13㎡ (약 5.49평)

토지 지분: 18.13㎡ (약 5.49평)

건물면적: 44.84㎡ (약 13.57평)

건물 지분: 44.84㎡ (약 13.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 김해중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있어 주거환경은 대체로 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

본 공동주택까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정 등 일반적인 도로 및 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

1.3. 1. 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 304호입니다. 사용승인일은 2012년 11월 30일입니다. 외벽은 화강석 마감 및 스톤코트 마감 등으로, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등으로, 창호는 샤시 창호 구조로 되어 있습니다.

1.3. 2. 건물 이용 상태

본건은 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.

1.3. 3. 설비내역

급수, 배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 사다리형이며 평지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 5. 인접 도로 상태

북측으로 소로와 접하고 있습니다.

1.3. 6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2014년 07월 03일 접수된 새김해새마을금고의 근저당권(채권최고액 275,600,000원)입니다.

1.4. 2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.4. 3. 등기부 요약

소유권 보존 등기 (주식회사뉴에스알, 2013-01-22)

소유권 이전 등기 (김동수, 2014-07-03, 매매)

근저당권 (새김해새마을금고, 2014-07-03, 275,600,000원, 말소기준권리)

임의경매 (새김해새마을금고, 2025-12-29, 217,798,978원)

등기부상 총 채권액은 275,600,000원입니다.

1.4. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (명세서상 지상권개요: 기재되어 있으나 상세 내용 없음)

1.5. 상권분석

1.5. 1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 부근의 연립/다세대 주택들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 일신빌라 (2001년식, 73.02㎡ 전용): 2026년 2월 24일 8,300만원에 거래되었습니다.

* 스위트빌 (2012년식, 58.76㎡ 전용): 2026년 2월 3일 6,400만원에 거래되었습니다.

* 부원골드빌라C (2000년식, 40.29㎡ 전용): 2025년 12월 12일 5,550만원에 거래되었습니다.

본건(2012년식, 44.84㎡ 전용)은 '스위트빌'과 건축연도가 같으나 전용 면적이 더 작습니다. '스위트빌'의 최근 거래가 6,400만원(58.76㎡)을 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 이보다 낮을 것으로 예상되나, 정확한 가치는 개별 유닛의 상태, 층수, 향 등에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가(8,300만원)는 '일신빌라'의 거래가와 동일하나, 본건의 면적을 고려하면 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 편의시설

김해중학교가 인근에 위치하며, 주변에 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 2. 교육시설

김해중학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

1.6. 3. 의료시설

기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있으나, 대형 병원 등은 도심 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 임차인 리스크

임대 관계가 미상이며, 보증금 또한 0원으로 명시되어 있어 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본건의 진행 또는 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 비교적 최신 건축 연도(2012년)를 가진 도시형 생활주택으로, 김해중학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 임차인 현황이 미상이고, 토지 이용에 일부 제한이 있다는 점은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, '일신빌라'의 거래가를 고려하면 감정가의 타당성도 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.9. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연도의 건물로 상품성이 우수합니다.

* 김해중학교 인근의 양호한 주거 환경 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

2.0. 예상 입찰가

감정가는 83,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례(스위트빌 6,400만원, 일신빌라 8,300만원)를 종합적으로 고려하였습니다. 또한, 임차인 리스크 및 토지 이용 제한 사항을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 거래 사례를 종합적으로 판단할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 70,000,000원 내외로 판단됩니다. 이는 감정가보다는 낮고, 유사 면적의 최근 거래가보다는 높은 수준으로, 잠재적 가치 상승 가능성과 위험 요소를 반영한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 면밀히 진행하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.