나이스옥션 법원경매 창원 2025타경884 [3] 경상남도 김해시 부원동 705 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 김해중학교 서측 인근에 위치하는 세림스위트빌 3층 303호,304호,305호,306호 및 5층 504호 단위세대로서 부근은 소규모 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 대체로 보통수준임.

교통상황

본 공동주택까지 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건내 3층 303호,304호,305호,306호 및 5층 504호로서 (사용승인일:2012.11.30) 외벽:화강석마감, 스톤코트마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샤시창호 구조 등

이용상태

기호1~5 : 도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형.평지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2024-05-09)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 요약

사건번호: 창원지방법원 2025타경884 (3)

소재지: 경상남도 김해시 부원동 705 3층305호 (도로명 주소: 경상남도 김해시 가락로50번길 18)

용도: 연립주택 (도시형 생활주택)

감정가: 84,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새김해새마을금고 (추정)

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.10㎡ (약 13.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물(부속토지) 감정가: 84,000,000원

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2012년 11월 30일

층수: 7층 건물 중 3층 305호

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (본건은 세림스위트빌 3층 303호, 304호, 305호, 306호 및 5층 504호 단위세대 중 3층 305호에 해당합니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 김해중학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 대체로 보통수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정 등 일반적인 도로 및 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

북측으로 소로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리: 2014년 7월 3일 접수된 새김해새마을금고 근저당권 (275,600,000원)

채권 총액: 275,600,000원

경매개시결정: 2025년 12월 29일 접수된 새김해새마을금고 임의경매 (217,798,978원)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 현재 임차인으로 N * (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-03)과 레 * (보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2023-06-30, 배당신고일자 2026-03-05)이 등재되어 있습니다.

두 임차인 모두 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 바 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 부원동 일대는 주거 지역과 근린 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 김해중학교 등 교육 시설과 인접하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 연식(2012년)의 '스위트빌' 58.76㎡가 2026년 2월 3일 64,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 360만원 수준입니다.

본건의 면적(45.10㎡, 약 13.64평)과 연식(2012년)을 고려할 때, 유사한 시세 적용 시 약 4,900만원 내외의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

다만, 감정가 84,000,000원은 최근 거래 사례의 가격보다 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

김해중학교가 인근에 위치하며, 소규모 아파트단지, 연립/다세대주택, 근린상가 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 설비 현황

급수·배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동 담보 물건

본건은 공동 담보로 설정되어 있어, 관련 담보물건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 및 경매채권자가 동일하므로 일괄 처리될 가능성이 높습니다.

6.2. 토지 이용 규제

본건은 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 관련 논란

인근 지역(부원동 일대)에서 추진되었던 유기성폐자원 통합바이오가스화시설(생활 폐기물 처리 시설) 건설 관련하여 악취 문제 등으로 지역 주민 및 인근 지자체(부산 강서구)와 논란이 있었으며, 사업이 재검토되거나 보류된 사례가 있습니다. 해당 시설이 현재 운영 중이거나 유사 시설의 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 부원동의 비교적 현대적인 주거 지역에 위치한 연립주택입니다. 2012년 준공으로 건물 노후도가 낮으며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적다는 장점이 있습니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 감정가 대비 최근 유사 물건의 거래 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 현대적인 건물 연식 (2012년 준공)

* 정비된 주거 지역 내 입지

* 권리관계 명확, 낙찰 후 인수 부담 최소화

* 김해중학교 등 교육 시설 인접

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건(스위트빌, 2012년식, 58.76㎡)의 매매가가 64,000,000원이었고, 이를 본건 면적(45.10㎡)에 비례 적용 시 약 4,900만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가 84,000,000원을 고려하고, 경매 시장에서의 경쟁 및 잠재적 가치를 감안하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 68,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.